GLOSSARY · 47개 용어

용어사전

학습 중 모르는 용어가 나오면 여기서 바로 찾는다. 용어명과 정의 본문 모두 검색된다.

• 정비사업

  도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 건축물을 개량·건설하는 사업. 주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업 3유형이 있다.

  3-1 정비사업의 개념과 유형 →

• 도정법 (도시 및 주거환경정비법)

  정비사업의 절차·동의율·인가 요건을 정한 기본법. 2003년 제정, 2018년 전부개정으로 현행 3유형 체계가 됐다.

  3-1 →

• 정비기반시설

  도로·상하수도·공원·공용주차장 등 도시 기능의 기반이 되는 시설. 이 시설이 열악하면 재개발, 양호하면 재건축의 대상이 된다.

  3-1 →

• 노후·불량건축물

  준공 후 일정 연한(조례로 구체화, 통상 20~30년)이 지났거나 구조 안전에 문제가 있는 건축물. 정비구역 지정 요건의 핵심 지표다.

  3-1 →

• 토지등소유자

  정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 지상권자(재개발 기준). 재개발에서는 전원이 자동으로 조합원이 된다. 재건축에서는 건축물과 부속토지를 함께 소유한 자를 말한다.

  3-1 →

• 정비구역

  정비계획에 따라 정비사업을 시행하는 것으로 지정·고시된 구역. 지정과 동시에 행위제한이 걸리고 권리산정기준일이 설정된다.

  3-2 정비사업 전체 절차 →

• 추진위원회

  조합설립을 준비하는 임시 기구. 토지등소유자 과반수 동의로 구성해 행정청 승인을 받는다. 공공지원제 적용 시 생략 가능.

  3-2 →

• 조합설립인가

  정비사업의 시행자인 조합(법인)을 행정청이 인가하는 처분. 재개발은 토지등소유자 3/4 + 토지면적 1/2, 재건축은 동별 과반(상가 등 복리시설 동은 1/3) + 전체 70% + 토지면적 70% 동의가 필요하다(재건축은 2025년 개정으로 3/4에서 완화).

  3-2 →

• 재건축진단 (구 안전진단)

  재건축 대상 건축물의 노후·위험 정도를 판정하는 절차. 2024년 말 도정법 개정(2025.6 시행)으로 명칭이 변경되고 사업시행계획인가 전까지 통과하면 되도록 완화되어, 준공 30년 경과 단지는 진단 전에도 추진위·조합설립을 진행할 수 있다. 재개발에는 없다.

  3-2 →

• 매도청구

  재건축 조합이 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게 시가에 부동산을 팔 것을 청구하는 권리. 민사소송으로 진행되며, 재개발의 수용재결에 대응하는 재건축의 강제 수단이다.

  3-1 →

• 수용재결

  재개발에서 분양신청을 하지 않은 자 등의 부동산을 토지보상법 절차에 따라 강제 취득하는 행정 절차. 재개발의 공익사업적 성격을 보여주는 제도다.

  3-1 →

• 현금청산

  조합원 분양신청을 하지 않거나 자격을 잃은 소유자가 새 아파트 대신 감정평가액 기준 현금으로 정산받고 나가는 것.

  3-2 →

• 사업시행계획인가

  건축심의를 거친 설계, 임대주택·기반시설 계획 등 "무엇을 짓는가"를 담은 사업시행계획을 행정청이 인가하는 처분. 사업의 물리적 실체가 확정된다.

  3-2 →

• 종전자산 / 종후자산

  종전자산은 조합원이 사업 전 보유한 부동산의 감정평가액, 종후자산은 사업 완료 후 새 아파트·상가 등 자산의 총 평가액. 비례율 계산의 분모·분자가 된다.

  3-2 →

• 비례율

  (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100. 조합원 자산이 사업을 통해 얼마나 불어나는지를 나타내는 지표로, 100%를 넘으면 사업성이 있다고 본다.

  3-2 →

• 권리가액

  내 종전자산 감정평가액 × 비례율. 조합원이 새 아파트를 배정받을 때 인정받는 자산 가치다.

  3-2 →

• 분담금

  조합원 분양가 − 권리가액. 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 하는 돈. 관리처분계획에서 확정된다.

  3-2 →

• 관리처분계획

  누가 어느 집을 얼마의 분담금으로 받는지를 확정하는 계획. 인가되면 이주가 시작된다. 정비사업에서 권리·돈이 확정되는 심장부다.

  3-2 →

• 이전고시

  준공 후 새 대지·건축물의 소유권을 분양받은 자에게 일괄 귀속시키는 행정처분. 이전고시가 있어야 개별 소유권 등기가 가능해진다.

  3-2 →

• 청산금

  권리가액과 실제 분양받은 자산 가치의 차액을 정산하는 돈. 징수 또는 지급 후 조합은 해산 절차를 밟는다.

  3-2 →

• 이주비

  관리처분계획인가 후 이주하는 조합원에게 대출 형태로 지원되는 자금. 통상 종전자산 평가액의 일정 비율(LTV)로 시공사·금융기관이 조달한다.

  3-2 →

• 재건축초과이익환수제 (재건축부담금)

  재건축으로 조합원이 얻는 초과이익의 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도. 재개발에는 적용되지 않는다. 2026-07 현재 법은 존치하나 실제 부과 사례는 없고 폐지 입법 논의가 진행 중이다.

  3-1 →

• 조합원 지위 양도 제한

  투기과열지구에서 일정 시점 이후 조합원 지위(입주권)의 양도를 제한하는 규제. 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 걸린다. 장기보유 1주택 등 예외가 있다. 2025.10.15 대책으로 서울 전 자치구와 경기 12곳이 투기과열지구로 지정되어 있다(2026-07 기준).

  3-1 →

• 권리산정기준일

  분양권을 받을 수 있는 권리의 기준 시점. 이날 이후의 지분쪼개기(다세대 전환 등)로는 분양권이 늘지 않도록 막는 장치다.

  3-2 →

• 지분쪼개기

  단독·다가구를 다세대로 전환하는 등 소유권을 나눠 분양권 수를 늘리려는 행위. 권리산정기준일 제도로 차단된다.

  3-2 →

• 소규모주택정비사업

  빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 미니 정비 트랙. 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발·자율주택정비가 있으며, 정식 구역지정 없이 빠르게 진행된다.

  3-1 →

• 모아타운

  서울시가 소규모주택정비사업들을 지역 단위로 묶어 관리하는 소규모주택정비 관리지역. 블록별 사업을 모아 기반시설을 함께 정비한다.

  3-1 →

• 리모델링

  주택법에 따라 준공 15년 이상 공동주택을 철거 없이 증축(수직증축 최대 3개층)하는 사업. 재건축 규제의 우회로지만 구조 제약이 크다.

  3-1 →

• 공공재개발 / 공공재건축

  LH·SH 등 공공시행자가 참여하는 정비사업 방식. 용적률 인센티브 등을 받는 대신 공공주택 기여 의무를 진다.

  3-1 →

• 입주권 / 분양권

  입주권은 조합원 자격에서 나오는 새 아파트를 받을 권리(관리처분계획으로 확정), 분양권은 일반분양 청약 당첨으로 얻는 권리. 세법·전매제한에서 다르게 취급된다.

  3-2 →

• 신속통합기획

  서울시가 정비계획 수립 단계에서 층수·용적률·공공기여 가이드라인을 직접 제시해 후보지 선정부터 정비구역 지정 고시까지를 압축하는 공공지원계획. 통상 5년 안팎의 구역지정 구간을 2년 수준으로 줄이는 것이 목표다.

  3-3 →

• 공공지원제

  구청 등 공공이 정비사업 초기 단계의 정비업체 선정·예산을 지원하는 제도. 적용 시 추진위원회를 생략하고 바로 조합을 설립하는 경로도 가능하다.

  3-4 →

• 정비사업전문관리업자 (정비업체)

  조합·추진위원회를 대신해 동의서 징구, 총회 운영, 인허가 서류 등 정비사업 행정 실무를 대행하는 등록 업체. 준비 단계 용역비는 조합 채무로 쌓인다.

  3-4 →

• 통합심의

  사업시행계획인가 전에 거치는 건축·경관·교통·환경·교육 등 개별 심의를 한 테이블에서 묶어 처리하는 제도. 2024.1.19 시행 도정법 개정으로 도입되어 2~3년 걸리던 심의 기간을 6개월 내외로 줄였다.

  3-6 →

• 도급제 / 지분제

  도급제는 조합이 사업 주체가 되고 시공사는 정해진 공사비만 받는 방식(현재 대부분), 지분제는 시공사가 무상지분율을 보장하고 사업 손익을 떠안는 방식(현재 드묾). 도급제에서는 공사비 증액 리스크를 조합이 진다.

  3-5 →

• 공사비 검증

  공사비 증액 등 일정 사유 발생 시 사업시행자가 검증기관(사실상 한국부동산원)에 공사비 적정성 검증을 요청하는 제도(도정법 29조의2). 조합원 1/5 이상 요청 등이 사유이며, 검증 결과는 권고적 효력에 그친다.

  3-5 →

• 표준공사계약서

  국토부가 배포하는 정비사업 공사계약 표준안. 공사비 산출 근거, 물가 반영 기준, 증액 시 검증 방법을 계약서에 명시하도록 해 공사비 분쟁을 예방하는 취지다.

  3-5 →

• 주거이전비 / 영업손실보상

  재개발에서 세입자에게 지급하는 보상 — 주거세입자에게는 주거이전비, 상가 세입자에게는 영업손실보상. 재개발의 공익사업 성격에서 나오며, 재건축에는 원칙적으로 없다.

  3-8 →

• 명도소송

  재건축에서 이주를 거부하는 점유자를 상대로 부동산 인도를 구하는 민사소송. 재개발의 수용·행정대집행에 대응하는 재건축의 점유자 정리 수단이다.

  3-8 →

• 1+1 분양

  권리가액 또는 종전 주택 면적이 큰 조합원이 새 주택을 두 채(그중 한 채는 전용 60㎡ 이하 소형) 받는 제도. 2025.10.15 대책 이후 1+1 수분양자는 다주택자로 취급되어 이주비 대출 LTV 0% 등 불이익이 적용된다.

  3-7 →

• 분양가상한제

  택지비+건축비 기준으로 분양가를 통제하는 제도. 공공택지는 전국, 민간택지는 서울 강남·서초·송파·용산 중심으로 적용된다(2026-07 기준). 적용 시 일반분양 수입이 줄어 조합원 분담금이 늘고, 당첨자에게는 실거주 의무·전매제한이 붙는다.

  3-8 →

• HUG 분양보증

  주택도시보증공사(HUG)가 분양대금 환급을 보증하는 제도. 선분양의 법적 전제 조건으로, 시공사 부도 시 수분양자를 보호한다.

  3-8 →

• 후분양

  준공 전후에 분양해 분양가상한제 등 가격 통제를 피하는 전략. 분양 수입 없이 공사비 전액을 금융으로 조달해야 하므로 고위험이다.

  3-8 →

• 토지거래허가구역

  지정 구역 내 부동산 매수 시 구청 허가와 취득일부터 2년 실거주 의무가 부과되는 제도. 2025.10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳의 아파트(및 아파트 포함 연립·다세대)가 지정됐다(2026-07 기준). 전세 낀 매수(갭투자)를 차단한다.

  3-10 →

• 재당첨 제한

  규제지역 정비사업 분양에 당첨된 세대가 일정 기간 다른 정비사업 분양을 받을 수 없는 제한. 투기과열지구 기준 5년이 대표 수치다.

  3-10 →

• 재건축부담금

  재건축초과이익환수제에 따라 부과되는 부담금. 현행(2024.3 개정) 기준 초과이익 8,000만원 미만 면제, 1주택 장기보유자는 보유 기간에 따라 최대 70% 감면, 60세 이상은 납부유예가 가능하다.

  3-10 →

• 청산인

  조합 해산 후 잔여 채권·채무 정리와 잔여재산 분배를 수행하는 자(통상 해산 당시 조합장). 청산 종결로 조합의 법인격이 소멸한다.

  3-9 →

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