부동산 개념서
3-9

DRAFT · 법령 검증 2026-07-31

3-9. 준공·이전고시·청산

학습 목표

  • 준공인가 → 이전고시 → 등기의 순서와 각 단계에서 확정되는 권리를 안다
  • **이전고시가 “정비사업의 등기 이벤트”**인 이유를 설명할 수 있다
  • 청산금 정산과 조합 해산 의무, 그리고 “청산이 늘어지는” 현실 문제를 이해한다

1. 준공인가 — 공사의 끝, 행정의 확인

공사가 완료되면 시장·군수 등이 준공인가(공사완료 고시)를 한다. 준공인가 전이라도 입주가 가능한 부분에 대해 사용허가를 내주는 경우가 있어, 실무에서는 “준공 전 입주”도 드물지 않다.

준공인가가 나면 정비구역은 해제된다 — 다만 조합이 곧바로 사라지는 것은 아니다 (아래 청산).

2. 이전고시 — 소유권이 한꺼번에 이동하는 순간

무엇인가

준공인가 후 확정측량·지적정리를 마치면, 사업시행자는 관리처분계획에 따라 새 대지·건축물의 소유권을 분양받은 자에게 일괄 귀속시키는 이전고시를 한다.

flowchart LR
    A["준공인가<br/><i>공사 완료 확인</i>"] --> B["확정측량·지적정리"]
    B --> C["이전고시<br/><i>고시 다음 날 소유권 취득</i>"]
    C --> D["보존등기·권리 등기<br/><i>조합 촉탁 일괄 등기</i>"]
    C --> E["청산금 확정<br/>징수·지급"]
    E --> F["해산총회<br/><i>이전고시 후 1년 내 소집 의무</i>"]
    F --> G["청산 절차<br/>법인격 소멸"]

왜 “등기 이벤트”인가

  • 분양받은 조합원은 이전고시 다음 날 소유권을 취득한다 — 등기 전에 이미 물권 변동이 일어나는, 민법의 등기 원칙에 대한 법정 예외
  • 등기는 그 후 조합의 촉탁으로 일괄 처리된다 (보존등기 + 조합원별 이전·담보 등기)
  • 이전고시가 있어야 종전 부동산 위 저당권 등도 새 부동산 위로 정리된다

법적 안정성의 벽

판례는 이전고시 이후에는 관리처분계획의 하자를 다투어 분양 결과를 뒤집는 것을 원칙적으로 허용하지 않는다 — 수천 세대의 소유권이 이미 이동했는데 계획을 무효화하면 권리관계가 붕괴하기 때문. 이전고시는 “여기까지의 다툼은 여기서 끝”이라는 차단선이다.

3. 청산금 — 마지막 정산

권리가액과 실제 분양받은 자산 가액이 정확히 일치하지 않으므로 차액을 정산한다:

  • 분양받은 가액 > 권리가액 → 조합원이 청산금 납부 (통상 분담금 형태로 이미 반영)
  • 분양받은 가액 < 권리가액 → 조합이 청산금 지급
  • 징수·지급은 이전고시 후 확정되며, 분할 징수·지급도 가능

4. 조합 해산 — 의무가 된 마무리

과거에는 사업이 끝나고도 조합이 해산하지 않고 수년씩 존속하며 잔여 예산을 소진하는 “유령조합” 문제가 만연했다. 이를 막기 위해 도정법 개정으로:

  • 이전고시 후 1년 이내 해산총회 소집 의무 (도정법 86조의2)
  • 해산하면 청산인(통상 조합장)이 채권 신고 공고 → 채권·채무 정리 → 잔여재산 조합원 배분 → 청산 종결로 법인격 소멸
  • 그래도 해산하지 않는 조합에 대해서는 행정이 개입할 수 있는 장치가 보강되어 왔다

왜 청산이 늘어지나

  • 잔여 예산·상가 미분양분 처리, 조합-시공사 정산 소송, 조합원 간 청산금 소송이 꼬리를 문다
  • 조합 임원 입장에선 존속 = 급여 — 해산을 서두를 유인이 없다 (해산 의무화의 입법 배경)
  • 투자·실거주자 관점: 입주했다고 끝이 아니다. 추가 분담금 소송이 입주 후 날아오는 경우도 있다

핵심 정리

  1. 순서: 준공인가 → 확정측량 → 이전고시 → 등기·청산금 → 해산·청산.
  2. 이전고시로 분양자는 고시 다음 날 소유권 취득 — 등기보다 앞서는 법정 물권변동이자, 이후 다툼을 차단하는 법적 안정선.
  3. 청산금은 권리가액과 실수령 자산의 차액 정산.
  4. 이전고시 후 1년 내 해산총회 의무 — 유령조합 방지. 그래도 정산 소송으로 청산은 수년씩 걸리는 것이 현실.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-07-31 웹 검증)

  • 해산총회 소집 의무 — 도정법 86조의2, 이전고시일부터 1년 이내
  • 청산 절차 — 청산인(조합장) 선임 → 해산신고·등기 → 채권 공고 → 채권·채무 종결 → 잔여재산 귀속 → 청산 종결(법인격 소멸)

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

  • 이전고시 “다음 날 소유권 취득” 조문 확인 (도정법 86조)
  • 청산금 징수·지급의 소멸시효 (5년) 확인
  • 해산 의무 미이행 시 제재 (과태료·전문조합관리인 선임) 현행 조문 확인
  • 준공 전 사용허가(부분 준공) 요건 확인