부동산 개념서

INTERACTIVE FLOW · 도장이 찍히는 순서대로

정비사업 절차도

정비사업은 10년짜리 마라톤이고, 관문마다 행정청의 도장(인가)이 찍힌다. 각 단계를 누르면 그 단계에서 결정되는 것과 관련 문서가 펼쳐진다. 붉은 점 = 인가·고시 관문

PHASE 1 계획 단계 — 어디를, 어떻게 정비할 것인가

  1. 도시·주거환경정비 기본계획 지자체장 · 10년 단위

    특별시장·광역시장·시장이 10년 단위로 수립(5년마다 재검토)하는 정비의 마스터플랜. 어느 생활권을 언제쯤 정비할지의 큰 방향이 담긴다. 개별 구역의 운명은 아직 아니다.

    3-2 전체 절차 문서 →
  2. 고시 정비계획 수립 · 정비구역 지정 행위제한 + 권리산정기준일

    특정 구역의 용적률·높이·기반시설 틀을 정하고 경계를 확정하는 행정 처분. 지정 순간 행위제한이 걸리고 권리산정기준일이 설정되어 지분쪼개기가 차단된다.

    일몰제 시계도 함께 가동 — 지정 후 2년 내 추진위 / 3년 내 조합 / 조합설립 후 3년 내 사업시행인가가 없으면 직권 해제될 수 있다 (연장 2년, 1회 한정).

    재건축은 재건축진단(구 안전진단)이 관문이지만, 2025년 패스트트랙으로 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되도록 완화됐다.

    3-3 정비구역 지정과 재건축진단 →

PHASE 2 조합 단계 — 누가 사업을 끌고 갈 것인가

  1. 추진위원회 구성 토지등소유자 과반 동의

    조합설립을 준비하는 임시 기구. 토지등소유자 과반수 동의 + 위원장 포함 5명 이상으로 구성해 승인받는다. 공공지원제 적용 시 생략하고 조합을 바로 설립할 수도 있다.

    3-4 추진위원회와 조합설립 →
  2. 認可 조합설립인가 재개발 ¾+면적½ · 재건축 70%

    정비사업의 법적 시행자인 조합(법인)이 탄생하는 순간.

    동의율 — 재개발: 토지등소유자 3/4 + 토지면적 1/2 / 재건축: 동별 과반(상가 등 복리시설 동은 1/3) + 전체 70% + 면적 70% (2025년 완화).

    투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 제한이 이 시점부터 시작된다.

    3-4 추진위원회와 조합설립 →
  3. 시공사 선정 경쟁입찰 · 총회 과반 출석

    조합설립인가 후 경쟁입찰로 선정 (서울도 2023.7부터 동일). 시공사는 사업비 대여·신용공여를 하는 사실상의 금융 파트너 — 어떤 시공사를 잡느냐가 사업 신용도를 좌우한다.

    3-5 시공사 선정과 공사비 →

PHASE 3 인가 단계 — 무엇을 짓고, 누가 얼마를 받는가

  1. 認可 사업시행계획인가 통합심의 · 설계 확정

    "무엇을 짓는가"의 법적 확정 — 건축계획, 임대주택, 기부채납, 사업비가 담긴다. 2024년 통합심의 의무화로 2~3년 걸리던 심의가 6개월 내외로 압축됐다.

    인가 고시일은 종전자산 감정평가의 기준일이고, 고시 후 120일 내 분양공고 의무가 걸린다.

    3-6 사업시행계획인가 →
  2. 종전자산 평가 · 조합원 분양신청 30~60일 (+20일 연장 1회)

    시장·군수가 선정한 감정평가법인 2인 이상이 종전자산을 평가하고, 조합원은 통지일부터 30~60일 내 분양신청을 한다. 신청하지 않으면 현금청산자 — 관리처분인가 다음 날부터 90일 협의, 불성립 시 60일 내 수용재결(재개발)/매도청구(재건축).

    3-7 관리처분계획 →
  3. 認可 관리처분계획인가 비례율·권리가액·분담금 확정

    정비사업의 심장 — "누가, 어느 집을, 얼마의 분담금으로 받는가"가 확정된다.

    비례율 = (종후자산 − 총사업비) ÷ 종전자산 × 100
    권리가액 = 내 평가액 × 비례율
    분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

    인가로 종전 부동산의 사용·수익이 정지되어 이주가 시작되고, 투기과열지구 재개발 지위 양도 제한이 이 시점부터 걸린다.

    3-7 관리처분계획 →

PHASE 4 공사 단계 — 짓는다 — 돈이 가장 크게 움직인다

  1. 이주 · 철거 이주비 LTV 40% 시대의 최대 병목

    조합원·세입자가 나가는 공정. 이주비 대출은 2025년 규제로 1주택 LTV 40% / 다주택·1+1 0% / 6억 한도 — 현재 정비사업 공급 지연의 핵심 변수다.

    재개발은 수용·주거이전비(4개월분) 보상, 재건축은 명도소송으로 점유자를 정리한다.

    3-8 이주·철거·일반분양 →
  2. 착공 · 일반분양 사업 매출의 실현

    조합원 몫을 뺀 잔여 세대의 일반분양 수입이 사업의 혈액. 선분양은 HUG 분양보증이 전제되고, 분양가상한제 적용 여부가 조합원 분담금을 좌우한다.

    3-8 이주·철거·일반분양 →
  3. 認可 준공인가 공사 완료 확인 · 입주

    행정청이 공사 완료를 확인하면 입주가 시작된다. 정비구역은 해제되지만 조합은 아직 남는다 — 청산이 남았기 때문.

    3-9 준공·이전고시·청산 →

PHASE 5 청산 단계 — 권리를 정산한다

  1. 告示 이전고시 고시 다음 날, 소유권 일괄 취득

    새 대지·건축물의 소유권을 분양받은 자에게 일괄 귀속시키는 행정처분 — 정비사업 판 "등기 이벤트". 이전고시 이후에는 관리처분을 다퉈 분양 결과를 뒤집을 수 없다는 것이 판례의 태도다.

    3-9 준공·이전고시·청산 →
  2. 청산 · 조합 해산 이전고시 후 1년 내 해산총회 의무

    권리가액과 실수령 자산의 차액을 청산금으로 정산하고, 이전고시 후 1년 이내 해산총회를 소집해야 한다(도정법 86조의2 — 유령조합 방지). 청산 종결로 조합의 법인격이 소멸한다.

    3-9 준공·이전고시·청산 →