3-7. 관리처분계획 — 비례율·권리가액·분담금

학습 목표

분양신청 → 관리처분계획인가의 흐름과 각 단계의 선택지를 안다
비례율·권리가액·분담금을 숫자 예시로 직접 계산할 수 있다
감정평가·평형배정·현금청산을 둘러싼 이해 대립 구조를 이해한다

1. 분양신청 — 조합원의 선택 순간

사업시행계획인가 고시 후 120일 이내에 조합은 분양공고를 하고, 조합원에게 종전자산 평가액과 분담금 추산액을 통지한다. 조합원은 통지일부터 30~60일(관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 1회 연장 가능)의 기간 내에 분양신청을 한다.

종전자산 감정평가는 조합이 아니라 시장·군수 등이 선정한 감정평가법인 2인 이상(재개발 기준)이 수행해 산술평균한다 — 시·도지사와 토지소유자가 각 1인을 추천할 수 있다. 평가의 공정성을 조합 손에서 떼어놓는 장치다.

조합원의 선택지:

분양신청 — 새 아파트를 받는다 (원하는 평형 순위 기재)
신청 안 함 — 현금청산자가 된다: 감정평가 기준 현금 정산 후 권리 종료. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 만료일 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청(재개발) 또는 매도청구 소송(재건축)으로 넘어간다

이 선택은 사실상 되돌리기 어렵다. 분담금 추산액이 예상보다 크게 나오면 신청 포기(현금청산 선택)가 속출하고, 이는 일반분양분 증가로 이어져 사업 구도 자체를 바꾼다.

2. 세 가지 숫자 — 비례율, 권리가액, 분담금

정의와 공식

flowchart TD
    A["종후자산 총액<br/><i>새 아파트·상가 전체 분양수입 평가액</i>"] --> C
    B["총사업비<br/><i>공사비 + 금융비 + 보상비 + 기타</i>"] --> C
    D["종전자산 총액<br/><i>조합원 부동산 감정평가 합계<br/>(기준일: 사업시행계획인가 고시일)</i>"] --> C
    C["비례율 = (종후자산 − 총사업비) ÷ 종전자산 × 100"] --> E["권리가액 = 내 종전자산 평가액 × 비례율"]
    E --> F["분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액"]

숫자 예시

한 재개발 구역을 단순화하면:

항목	금액
종후자산 총액	1조 2,000억
총사업비	6,750억
종전자산 총액	5,000억
비례율	(12,000 − 6,750) ÷ 5,000 × 100 = 105%

내 물건에 적용하면:

항목	금액
내 빌라 종전자산 평가액	4억
권리가액 (4억 × 105%)	4.2억
신청 평형 조합원 분양가 (84㎡)	8억
분담금	8억 − 4.2억 = 3.8억

비례율 100% 초과 = 사업이 조합원 자산을 불려준다는 뜻. 100% 미만이면 자산이 깎이는 사업이다.
공사비가 오르면 총사업비↑ → 비례율↓ → 권리가액↓ → 분담금↑. 3-5의 공사비 분쟁이 조합원 지갑으로 직결되는 경로가 이것이다.
반대로 일반분양가가 오르면 종후자산↑ → 분담금↓. 분양 시장이 정비사업의 숨은 엔진인 이유.

⚠️ 흔한 오해: “감정평가액이 낮게 나오면 손해”가 아니다. 모든 조합원의 평가액이 같이 낮아지면 비례율이 올라 권리가액이 보정된다. 중요한 것은 절대액이 아니라 다른 조합원 대비 상대 평가다. (물론 현금청산자에게는 절대액이 전부다.)

3. 관리처분계획 — 담기는 것

분양신청 결과를 바탕으로 조합은 관리처분계획을 수립해 총회 의결(직접출석 20%)을 거쳐 인가받는다. 담기는 것:

분양대상자별 종전자산 명세·평가액 (사업시행계획인가 고시일 기준)
분양대상자별 분양예정 자산 추산액 (동·호수는 통상 추후 추첨)
정비사업비 추산액과 조합원 부담 규모·시기
현금청산 대상자 명세, 임대주택 계획, 체비지 등

평형 배정의 원칙

권리가액 순위로 경합을 정리하는 것이 일반적이다 (정관·관리처분기준에 따름). 1+1 분양 — 권리가액이 크거나 종전 주택 전용면적이 큰 조합원이 소형 주택을 하나 더 받는 제도 — 도 있으나, 추가 주택은 소형(전용 60㎡ 이하) 한정 + 이전고시 후 3년 전매 제한 등 제약이 있고, 2025.10.15 대책에서 1+1 수분양자는 다주택자로 취급되어 이주비 대출 LTV 0% 적용 등 불이익이 생겼다 (3-8).

인가의 효과

종전 부동산의 사용·수익 정지 → 이주 개시 (3-8)
투기과열지구 재개발 조합원 지위 양도 제한의 기준 시점
관리처분계획 = 행정처분 — 불복은 행정소송(인가 후엔 계획 자체를 다퉈야)

4. 이해 대립의 지도

대립축	쟁점
조합원 vs 조합원	상대 감정평가 (단독 vs 빌라, 대지지분 크기), 평형 배정 순위
조합원 vs 조합	분담금 규모, 사업비 사용 내역
잔류 조합원 vs 현금청산자	청산 평가액 (낮을수록 잔류자에게 유리) — 소송 최다 발생 지점

핵심 정리

분양신청(30~60일)에서 조합원은 분양 vs 현금청산을 선택한다. 통지된 분담금 추산액이 판단 기준.
비례율 = (종후자산 − 총사업비) ÷ 종전자산, 권리가액 = 내 평가액 × 비례율, 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액. 공사비↑ = 분담금↑, 일반분양가↑ = 분담금↓.
감정평가는 절대액이 아니라 상대 평가가 본질 (현금청산자 제외).
관리처분계획인가로 사용·수익이 정지되고 이주가 시작된다 — 돈과 권리가 확정되는 정비사업의 심장.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-07-31 웹 검증)

분양공고 120일 이내, 분양신청 기간 30~60일
종전자산 평가 기준일 — 사업시행계획인가 고시일
1+1 분양자 다주택 취급 (10.15 대책, 이주비 LTV 0%)
분양신청 연장 — 20일 범위 1회
현금청산 — 인가·고시 다음 날부터 90일 협의, 불성립 시 60일 내 수용재결/매도청구
감정평가 — 시장·군수 선정 감정평가법인 2인 이상 산술평균(재개발), 시·도지사·토지소유자 각 1인 추천 가능

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

1+1 분양 요건 (전용 60㎡ 이하, 3년 전매제한) 조문 확인
재건축 종전자산 감정평가법인 선정 방식 (시장·군수 1 + 조합총회 1) 확인