3-2. 정비사업 전체 절차 개관

학습 목표

기본계획부터 청산까지 전체 절차를 5개 국면으로 묶어 순서대로 말할 수 있다
각 단계에서 누가(주체), 무엇을 결정하고(의사결정), 무엇이 확정되는지(효과) 안다
사업이 자주 멈추는 병목 지점과, 투자 관점의 리스크 구간을 짚을 수 있다

1. 큰 그림 — 10년짜리 마라톤의 5개 국면

정비사업은 통상 구역지정부터 준공까지 10년 이상 걸리는 장기전이다. 수십 개의 세부 절차가 있지만, 다섯 국면으로 묶으면 전체가 잡힌다.

국면	핵심 질문	주요 절차
① 계획	어디를, 어떻게 정비할 것인가	기본계획 → 정비계획·구역지정
② 조합	누가 사업을 끌고 갈 것인가	추진위 → 조합설립인가 → 시공사 선정
③ 인가	무엇을 짓고, 누가 얼마를 받는가	사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분계획인가
④ 공사	짓는다	이주·철거 → 착공·일반분양 → 준공인가
⑤ 청산	권리를 정산한다	이전고시 → 청산·조합해산

flowchart TD
    subgraph S1["① 계획 단계"]
        A["도시·주거환경정비 기본계획<br/><i>지자체장 · 10년 단위</i>"] --> B["정비계획 수립<br/>정비구역 지정"]
    end
    subgraph S2["② 조합 단계"]
        B --> C["추진위원회 승인<br/><i>토지등소유자 과반 동의</i>"]
        C --> D["조합설립인가<br/><i>재개발 ¾ + 면적 ½<br/>재건축 동별 과반 + 70% + 면적 70%</i>"]
        D --> E["시공사 선정<br/><i>경쟁입찰</i>"]
    end
    subgraph S3["③ 인가 단계"]
        E --> F["사업시행계획인가<br/><i>설계·심의 확정</i>"]
        F --> G["종전자산 감정평가<br/>조합원 분양신청"]
        G --> H["관리처분계획인가<br/><i>권리가액·분담금 확정</i>"]
    end
    subgraph S4["④ 공사 단계"]
        H --> I["이주 · 철거"]
        I --> J["착공 · 일반분양"]
        J --> K["준공인가 · 입주"]
    end
    subgraph S5["⑤ 청산 단계"]
        K --> L["이전고시<br/><i>소유권 확정</i>"]
        L --> M["청산금 정산<br/>조합 해산"]
    end

이 플로우차트가 사이트 인터랙티브 절차도의 소스다. 사이트에서는 각 박스 클릭 → 해당 단계 상세 설명 펼침으로 구현한다.

2. 단계별 해설

① 계획 단계 — 행정이 판을 깐다

기본계획. 특별시장·광역시장·시장이 10년 단위로 수립(5년마다 재검토)하는 정비의 마스터플랜. 어느 생활권을 언제쯤 정비할지의 큰 방향이 담긴다. 개별 구역의 운명은 아직 아니다.

정비계획 수립 + 정비구역 지정. 특정 구역에 대해 용적률·높이·기반시설 등 개발의 틀을 정하고 구역 경계를 확정하는 행정 처분. 이때부터 그 땅은 “정비구역”이 되고, 행위제한(건축 제한 등)이 걸리며, 조례에 따라 권리산정기준일이 설정되어 지분쪼개기로 분양권을 늘리는 행위가 차단된다.

재건축의 경우 전통적으로 이 단계 전에 안전진단이 관문이었다. 2024년 말 도정법 개정(2025.6 시행, 이른바 “재건축 패스트트랙”)으로 명칭이 재건축진단으로 바뀌고 실시 기한이 사업시행계획인가 전까지로 늦춰졌다 — 준공 30년이 지난 아파트는 진단 통과 전에도 추진위 구성·조합설립인가까지 진행할 수 있다. “진단에 막혀 착수도 못 하는” 병목이 풀린 것. (상세는 3-3 문서)
서울시 신속통합기획, 국토부 공모 방식 등 구역지정을 앞당기는 행정 트랙이 별도로 존재한다.

② 조합 단계 — 사업 주체가 만들어진다

추진위원회. 조합설립을 준비하는 임시 기구. 토지등소유자 과반수 동의로 구성해 시장·군수 승인을 받는다. 공공지원제를 적용하면 추진위를 생략하고 바로 조합을 설립하는 경로도 있다.

조합설립인가. 정비사업의 법적 시행자인 **조합(법인)**이 탄생하는 순간. 동의율 요건이 유형별로 다르다.

	동의 요건 (2026-07 기준)
재개발	토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 — 70%로 완화하는 개정안이 여야에서 발의되어 국회 논의 중
재건축	각 동별 구분소유자 과반수(상가 등 복리시설 동은 1/3) + 전체 구분소유자 70% 이상 + 토지면적 70% 이상 — 2025년 개정으로 종전 3/4에서 완화

과거에는 재건축의 “동별 과반” 요건 때문에 상가동 등 한 개 동의 반대가 사업 전체를 세우는 일이 잦았고, 이를 풀기 위해 2025년 개정에서 상가 등 복리시설 동의 요건이 1/3로 완화됐다. 조합설립인가는 규제의 기준점이기도 하다 — 투기과열지구 재건축의 조합원 지위 양도 제한이 여기서 시작된다 (2025.10.15 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구다).

시공사 선정. 조합설립인가 후 경쟁입찰로 선정(수의계약은 유찰 반복 등 예외). 시공사는 단순 도급을 넘어 사업비 대여·보증으로 사실상 금융 파트너 역할을 하므로, 어떤 시공사를 잡느냐가 사업 신용도를 좌우한다.

③ 인가 단계 — 숫자가 확정된다

사업시행계획인가. “무엇을 짓는가”의 확정. 건축심의를 거친 설계(세대수·평형·배치), 임대주택 계획, 기반시설·기부채납, 각종 영향평가가 담긴 사업시행계획을 행정청이 인가한다. 이때부터 사업의 물리적 실체가 법적으로 고정된다.

종전자산 감정평가 + 조합원 분양신청. 사업시행계획인가 후 조합원 각자가 가진 부동산(종전자산)을 감정평가하고, 이를 기준으로 조합원이 분양신청(새 아파트를 받을지, 어느 평형을 원할지)을 한다. 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 된다.

관리처분계획인가. 정비사업의 심장. “누가, 어느 집을, 얼마의 추가 부담으로 받는가”를 확정한다.

비례율 = (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100
권리가액 = 내 종전자산 감정평가액 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

숫자 예시: 내 빌라 감정평가 4억, 비례율 105%, 조합원 분양가 8억이면 → 권리가액 4.2억, 분담금 3.8억. (상세 계산 구조는 3-7 문서)

관리처분계획인가가 나면 이주가 시작되고, 투기과열지구 재개발의 조합원 지위 양도 제한도 이 시점부터 걸린다.

④ 공사 단계 — 돈이 가장 크게 움직인다

이주·철거. 조합원·세입자가 나가고(이주비 대출 지원), 버티는 점유자에 대해서는 재개발은 수용재결, 재건축은 명도소송으로 해결한다. 이주 지연은 금융비용 폭증으로 직결되는 대표 병목.

착공·일반분양. 조합원 몫을 뺀 잔여 세대를 일반분양 — 정비사업 수입의 핵심. 분양가상한제 적용 여부, 분양 시점의 시장 상황이 사업성을 크게 흔든다. 선분양 시 HUG 분양보증이 전제된다.

준공인가. 공사 완료를 행정청이 확인. 입주가 시작된다.

⑤ 청산 단계 — 권리의 마침표

이전고시. 새로 지어진 대지·건축물의 소유권을 분양받은 자에게 일괄 귀속시키는 행정처분. 정비사업 판 “등기 이벤트”로, 이전고시가 있어야 조합원 각자의 소유권 등기(보존등기)가 가능해진다.

청산. 권리가액과 실제 받은 자산의 차액을 청산금으로 징수·지급하고, 잔여 재산을 정리한 뒤 조합을 해산한다. 실무에서는 조합 해산·청산이 수년씩 늘어지며 소송전이 이어지는 경우가 많다.

3. 어디서 멈추는가 — 병목과 리스크 지도

구간	전형적 병목	리스크의 성격
구역지정 전	주민 동의 부족, 정비계획 표류	시간 리스크 최대 — 착수 자체가 불투명
조합 단계	동의율 미달, 상가 등 동별 반대, 조합 내분·집행부 교체	소송 리스크 (조합설립 무효 소송 등)
인가 단계	심의 반려, 분담금 갈등 (감정평가 불만 → 분양신청 혼란)	사업성 리스크 가시화
공사 단계	공사비 증액 분쟁(물가·금리), 이주 지연, 미분양	금융 리스크 최대 — 최근 수년 최대 이슈
청산 단계	청산금·회계 소송	잔여 리스크

투자 관점의 통상 감각: 단계가 진행될수록 불확실성은 줄고 가격은 오른다. 구역지정 전 매수는 시간과 무산 리스크를 사는 것이고, 관리처분인가 후 매수는 확정된 분담금과 프리미엄을 주고 안정성을 사는 것이다.

핵심 정리

절차는 계획 → 조합 → 인가 → 공사 → 청산 5국면. 각 국면의 관문은 행정청의 “인가”다.
확정되는 것의 순서: 구역지정(어디를) → 조합설립(누가) → 사업시행인가(무엇을) → 관리처분인가(누가 얼마에) → 이전고시(소유권).
돈의 관점에서 심장은 관리처분계획(비례율·권리가액·분담금), 최대 병목은 공사비·이주·분양 — 즉 공사 단계의 금융 리스크다.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-07-31 웹 검증)

재건축진단 — 2024.12 개정·2025.6 시행: 명칭 변경 + 실시 기한 사업시행계획인가 전까지 + 준공 30년 경과 시 진단 전 착수(추진위·조합설립) 가능
재건축 조합설립 동의율 — 2025년 개정 시행: 전체 70% + 면적 70%, 복리시설 동 1/3 (재개발 70% 완화는 국회 논의 중, 미통과)
투기과열지구 현황 — 2025.10.15 대책으로 서울 전 자치구 + 경기 12곳 지정
시공사 선정 시점 — 도정법상 조합설립인가 후, 서울도 2023.7.1 조례 개정으로 통일
분양신청 기간 — 통지일부터 30~60일, 20일 범위 1회 연장 가능
지위 양도 제한 예외 — 1세대 1주택 + 10년 보유 + 5년 거주 (상세는 3-10)

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

도정법 2026.7.1 시행 개정분 조문 확인 (국가법령정보센터)