2장. 도시계획

부동산의 가치는 그 땅에 무엇을 얼마나 지을 수 있는가로 결정된다. 그리고 그것을 정하는 것이 도시계획이다.

같은 위치, 같은 면적의 땅이라도 제2종 일반주거지역이면 용적률 200%, 준주거지역이면 400%다. 지을 수 있는 연면적이 두 배 차이 나고, 그것이 곧 사업성 차이다. 3장에서 본 정비사업의 “용적률 상향 ↔ 기부채납” 협상도, 5장의 사업수지도 전부 이 장의 규칙 위에서 움직인다.

학습 체크리스트

각 항목을 남에게 설명할 수 있으면 통과.

• 1. 국토계획법상 공간계획의 위계(기본계획 → 관리계획 → 지구단위계획)와 각각의 법적 구속력을 설명할 수 있다
• 2. 용도지역 4대분류 → 21세분 체계를 말하고, 주거지역 6종을 구분할 수 있다
• 3. 용도지역·지구·구역의 차이를 설명할 수 있다 (중복 지정 가능 여부 포함)
• 4. 건폐율과 용적률을 정의하고, 왜 용적률이 사업성의 핵심 변수인지 숫자로 설명할 수 있다
• 5. 법정용적률 / 조례용적률 / 기준·허용·상한용적률의 관계를 말할 수 있다
• 6. 도시기본계획과 도시관리계획이 무엇이 다른지(구속력, 대상) 설명할 수 있다
• 7. 지구단위계획이 왜 “맞춤 규칙”인지, 어떤 항목을 정하는지 말할 수 있다
• 8. 기부채납·공공기여와 용적률 인센티브가 어떻게 거래되는지 설명할 수 있다
• 9. 개발행위허가의 대상과 심의 구조를 안다
• 10. 공간혁신구역(도시혁신·복합용도·입체복합) 이 기존 용도지역 체계와 무엇이 다른지 설명할 수 있다

문서 목록

#	문서	다이어그램
1	국토 공간계획 체계	계획 위계도
2	용도지역·지구·구역	용도지역 21종 체계도
3	건폐율과 용적률	용적률 계산 구조
4	도시기본계획과 도시관리계획	두 계획 비교
5	지구단위계획	용적률 3단 구조
6	도시계획시설과 기부채납	공공기여 거래 구조
7	개발행위허가와 공간혁신구역	허가 절차 · 혁신구역 3종

관련 용어: 용어사전 — 도시계획