2-6. 도시계획시설과 기부채납

학습 목표

기반시설과 도시계획시설의 관계, 결정되면 내 땅에 무슨 일이 생기는지 안다
기부채납·공공기여가 용적률과 어떻게 교환되는지 구조로 이해한다
장기미집행 도시계획시설 실효제(일몰제)가 왜 큰 사건이었는지 안다

1. 기반시설과 도시계획시설

기반시설은 도시 기능에 필요한 시설의 총칭이다 — 도로·철도·주차장·공원·녹지·학교·상하수도·하천 등.

이 중 도시·군관리계획으로 결정된 것을 도시계획시설이라 한다. 즉:

기반시설 + 도시관리계획 결정 = 도시계획시설

결정되면 무슨 일이 생기나

효과	내용
건축 제한	그 시설 목적 외의 건축이 원칙적으로 금지된다
수용 가능	사업 시행 시 토지 수용 대상
보상 의무	사업이 시행되면 보상

문제는 결정만 해놓고 사업을 안 하는 경우다. 예컨대 내 땅이 “도시계획도로”로 결정되면, 도로가 언제 놓일지 모르는 채 건축이 막힌다. 재산권 침해 논란이 오래 이어졌다.

장기미집행 도시계획시설 실효제 (일몰제)

헌법재판소 헌법불합치 결정(1999)에 따라, 결정 후 20년간 사업이 시행되지 않은 도시계획시설은 효력을 잃는다. 2020년 7월 1일, 1차로 대량 실효가 발생해 전국의 미집행 공원(도시공원 일몰제)이 큰 이슈가 됐다.

실효되면 → 건축 제한이 풀린다 (땅값이 뛰기도)
지자체는 실효를 막으려 매수·공원 조성·민간공원 특례사업 등을 동원했다
개발 실무: 오래된 도시계획시설 결정이 걸린 땅은 실효 가능성 자체가 투자 포인트가 되기도 한다

2. 기부채납·공공기여 — 밀도를 사는 거래

flowchart LR
    A["사업자<br/><i>개발이익 원함</i>"] -->|"토지·시설 제공<br/>또는 공공기여금 납부"| B["공공"]
    B -->|"용적률 상향<br/>용도지역 종상향<br/>높이 완화"| A
    B --> C["도로 · 공원 · 공공청사<br/>임대주택 · 문화시설<br/>기반시설 확충"]
    A --> D["늘어난 연면적<br/>= 분양 매출 증가"]

기부채납은 사업자가 토지나 시설을 공공에 무상 제공하는 것이고, 그 대가로 용적률·용도지역·높이 완화를 받는다. 최근에는 현물 대신 공공기여금(현금) 으로 갈음하는 방식도 늘었다.

왜 이 구조인가

밀도가 높아지면 그 지역의 도로·학교·공원 부담이 커진다 → 유발 부담을 사업자가 진다는 논리
공공은 재정 없이 기반시설을 확보하고, 사업자는 사업성을 얻는다
그래서 “공짜 종상향은 없다” — 3장의 정비사업 협상(3-6)도 이 문법이다

실무 쟁점

쟁점	내용
적정성	기여 규모가 과도하면 사업성이 무너진다 — 협상의 핵심
형태	토지 vs 시설 vs 현금 — 무엇이 유리한지 사업별로 다름
가치 산정	기부채납 토지의 감정평가액이 인센티브 산정 기준이 된다 (1-4)
임대주택	정비사업에서 용적률 완화분의 일정 비율을 임대주택으로 (3-6)

3. 개발사업 관점 — 기여는 비용이다

사업수지에서 공공기여는 비용 항목이다(5장). 계산은 단순하다:

용적률 상향으로 늘어난 매출 − 기부채납 비용(토지가치 + 시설 공사비) − 추가 공사비 = 순증가분

이게 마이너스면 종상향을 받아도 손해다. 실제로 과도한 기여 요구로 사업이 무산되는 사례가 적지 않다.

정비사업에서는 이 계산이 곧 비례율로 이어진다(3-7) — 공공기여가 커지면 총사업비가 늘어 비례율이 떨어지고, 조합원 분담금이 오른다. 조합이 공공기여 규모를 두고 지자체와 싸우는 이유가 여기 있다.

핵심 정리

기반시설 + 도시관리계획 결정 = 도시계획시설. 결정되면 그 목적 외 건축이 막히고, 수용 대상이 된다.
장기미집행 실효제: 결정 후 20년간 미집행 시 효력 상실 (2020.7.1 1차 대량 실효). 실효 가능성 자체가 투자 변수다.
기부채납·공공기여 ↔ 용적률·종상향은 거래다. “공짜 종상향은 없다.”
공공기여는 사업수지의 비용 — 늘어난 매출보다 기여 비용이 크면 종상향도 손해다. 정비사업에선 비례율 하락 → 분담금 상승으로 직결된다.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)

개발행위허가 시 기반시설 설치·부담 조건 부과 가능 (국토계획법 체계)
지구단위계획 상한용적률이 기부채납 인센티브를 포함한 최고한도라는 정의 (2-5와 정합)

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

장기미집행 도시계획시설 실효제 20년 기산·2020.7.1 실효 규모 수치 확인
헌법재판소 1999 헌법불합치 결정 사건번호
기반시설 법정 종류(7개 군 52종 등) 정확 목록
공공기여금 제도 도입 근거·서울시 운영 기준
민간공원 특례사업 요건