2-3. 건폐율과 용적률
학습 목표
- 두 지표의 정의와 무엇을 규율하는지(평면 vs 입체) 구분한다
- 용적률이 사업성과 어떻게 직결되는지 숫자로 설명할 수 있다
- 법정 / 조례 / 기준·허용·상한 용적률의 관계를 안다
1. 정의 — 평면과 입체
| 지표 | 공식 | 규율하는 것 |
|---|---|---|
| 건폐율 | 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 | 평면 — 땅을 얼마나 덮는가 |
| 용적률 | 지상 연면적 ÷ 대지면적 × 100 | 입체 — 얼마나 많이 짓는가 |
flowchart LR
A["대지면적 1,000㎡<br/>건폐율 60% · 용적률 250%"] --> B["건축면적 최대 600㎡<br/><i>한 층이 덮는 넓이</i>"]
A --> C["지상 연면적 최대 2,500㎡<br/><i>모든 층 바닥면적 합</i>"]
B --> D["층당 600㎡ 씩 짓는다면<br/>약 4개 층"]
C --> D
- 연면적은 지상층 기준. 지하층, 지상 주차장(필로티 등)은 용적률 산정 연면적에서 제외되는 경우가 많다 — 그래서 지하에 주차장·상가를 넣는다
- 건폐율이 낮으면 → 건물을 좁게, 대신 높게 (동 간 거리·녹지 확보)
- 건폐율이 높으면 → 땅을 꽉 채워 저층으로 (상업지역 풍경)
2. 용적률 = 사업성
용적률이 왜 개발의 핵심 변수인지는 숫자로 보면 명확하다.
대지 1,000㎡, 분양가 평당 3,000만 원(㎡당 약 900만 원) 가정:
| 용적률 | 지상 연면적 | 분양 가능 규모(전용률 감안 전) | 매출 차이 |
|---|---|---|---|
| 200% (2종 일반주거) | 2,000㎡ | — | 기준 |
| 250% (3종 일반주거) | 2,500㎡ | +500㎡ | 약 +45억 |
| 400% (준주거) | 4,000㎡ | +2,000㎡ | 약 +180억 |
토지비는 그대로인데 팔 수 있는 면적만 늘어난다. 종상향 한 단계가 수십~수백억을 만든다 — 2-2에서 종상향이 최대 이벤트인 이유가 이것이다.
거꾸로 정비사업에서 공사비가 오르면(3-5) 이 늘어난 매출이 상쇄되고, 비례율이 떨어져 분담금이 오른다(3-7). 용적률·공사비·분양가가 사업수지의 3대 변수다. (5장에서 본격적으로 다룬다)
3. 용적률의 층위 — 어떤 숫자가 진짜인가
용적률은 하나의 숫자가 아니라 여러 층위로 존재한다. 실무 혼란의 주범이다.
| 층위 | 뜻 |
|---|---|
| 법정(시행령) 용적률 | 국토계획법 시행령이 정한 최대 범위 — 예: 제3종 일반주거 100~300% |
| 조례 용적률 | 지자체 조례가 그 범위 안에서 정한 실제 상한 — 예: 서울 3종 250% |
| 기준 용적률 | 지구단위계획구역에서 도로·기반시설 여건을 고려해 획지별로 배분한 기본값 |
| 허용 용적률 | 기준용적률 + 인센티브 (공개공지·친환경 등) |
| 상한 용적률 | 기부채납 등으로 완화받을 수 있는 최고 한도 |
순서: 시행령 범위 ≥ 조례 ≥ (지구단위계획구역이면) 상한 ≥ 허용 ≥ 기준. 내 땅의 실제 숫자를 알려면 조례를 보고, 지구단위계획구역이면 그 지침까지 봐야 한다.
서울시 사례 — 소규모 건축물 한시 완화 (2025.5~2028.5)
건설경기 위축 대응으로 서울시가 3년 한시로 소규모 건축물 용적률을 올렸다:
| 용도지역 | 기존 | 한시 완화 |
|---|---|---|
| 제2종 일반주거 | 200% | 250% |
| 제3종 일반주거 | 250% | 300% |
적용 대상은 건축법상 건축허가·신고, 그리고 소규모주택정비법상 자율주택정비·소규모재건축·소규모재개발. 기간은 2025.5.19 ~ 2028.5.18.
이런 한시 조치가 있다는 것 자체가 중요한 실무 감각이다. 용적률은 고정 상수가 아니라 정책 변수다. 사업 검토 시점의 조례를 반드시 확인해야 한다.
4. 용적률을 늘리는 합법적 경로
| 경로 | 내용 | 대가 |
|---|---|---|
| 종상향 | 용도지역 자체를 올림 | 공공기여·임대주택 (2-2, 2-6) |
| 지구단위계획 인센티브 | 공개공지·친환경·지능형건축물 등 | 해당 시설 설치 (2-5) |
| 기부채납 | 부지·시설을 공공에 제공 | 토지·시설 (2-6) |
| 특례법 | 역세권 활성화, 노후계획도시 특별법 등 | 사업별 조건 (4장) |
| 한시 완화 | 위 서울시 사례 등 | 기간 한정 |
핵심 정리
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적(평면), 용적률 = 지상 연면적 ÷ 대지면적(입체). 지하·주차장은 통상 용적률 산정에서 빠진다.
- 용적률 50%p 차이가 대지 1,000㎡ 기준 수십억 매출 차이를 만든다 — 용적률이 곧 사업성.
- 용적률은 층위 구조: 시행령 범위 → 조례 → 상한 → 허용 → 기준. 실제 숫자는 조례와 지구단위계획에서 나온다.
- 용적률은 정책 변수다 — 서울시는 2025.5~2028.5 소규모 건축물에 대해 2종 250%·3종 300%로 한시 완화 중.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 서울시 소규모 건축물 용적률 한시 완화 — 2종 200→250%, 3종 250→300%, 2025.5.19~2028.5.18, 건축허가·신고 및 소규모주택정비사업 대상
- 기준용적률·허용용적률·상한용적률 정의 (지구단위계획 수립지침 체계)
- 건폐율·용적률 범위는 시행령, 실제 수치는 지자체 조례
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 용도지역별 시행령 건폐율·용적률 범위 전체 수치표
- 서울시 조례 용도지역별 현행 용적률 전체 수치
- 용적률 산정 시 연면적 제외 항목 (지하층·주차장 등) 건축법 조문