3장. 재개발/재건축

낡은 도시를 다시 짓는 일 — 정비사업은 부동산 개발의 여러 분야 중 법이 절차를 가장 촘촘하게 정해둔 영역이다. 토지 소유자가 수백~수천 명인 땅을 하나의 사업으로 묶어야 하기 때문에, 모든 단계가 「도시 및 주거환경정비법」(도정법)이 정한 순서와 동의 요건을 따라 움직인다. 이 장에서는 그 절차 전체를 한 번에 꿰고, 각 단계에서 돈과 권리가 어떻게 움직이는지 이해한다.

학습 체크리스트

각 항목을 남에게 설명할 수 있으면 통과. (PDF MVP 완성 기준)

• 1. 재개발과 재건축의 차이를 대상지역·조합원 자격·강제성(수용 vs 매도청구) 세 관점에서 설명할 수 있다
• 2. 정비사업 전체 절차를 기본계획부터 청산까지 순서대로 나열하고, 각 단계의 핵심 의사결정을 말할 수 있다
• 3. 재건축진단(구 안전진단)이 무엇이고 어느 시점에 왜 필요한지 설명할 수 있다
• 4. 조합설립 동의율 요건을 재개발·재건축 각각 말할 수 있다
• 5. 시공사 선정 시점과 방식, 공사비 분쟁이 왜 생기는지 설명할 수 있다
• 6. 사업시행계획인가에 무엇이 담기는지 말할 수 있다
• 7. 비례율·권리가액·분담금의 계산 구조를 숫자 예시로 설명할 수 있다
• 8. 이주비·명도·일반분양이 사업비 흐름에서 어떤 역할인지 설명할 수 있다
• 9. 이전고시가 왜 “정비사업의 등기 이벤트”인지 설명할 수 있다
• 10. 초과이익환수·조합원 지위 양도 제한·권리산정기준일이 투자 관점에서 왜 중요한지 설명할 수 있다

문서 목록

#	문서	다이어그램
1	정비사업의 개념과 유형	유형 분류도
2	정비사업 전체 절차 개관	절차 플로우차트 (사이트 인터랙티브 절차도 소스)
3	정비구역 지정과 재건축진단	재건축진단 판정 구조
4	추진위원회와 조합설립	동의율 요건 비교
5	시공사 선정과 공사비	공사비 분쟁 구조
6	사업시행계획인가	통합심의 전후 비교
7	관리처분계획 — 비례율·권리가액·분담금	분담금 계산 구조도
8	이주·철거·일반분양	사업 자금 흐름도
9	준공·이전고시·청산	권리 확정 타임라인
10	정비사업 규제 지형	단계별 규제 타임라인

관련 용어: 용어사전 — 재개발/재건축