3-5. 시공사 선정과 공사비

학습 목표

시공사를 언제, 어떤 방식으로 뽑는지와 그 규제 이유를 안다
도급제/지분제 계약 구조의 차이를 설명할 수 있다
최근 정비사업 최대 이슈인 공사비 분쟁의 구조와 제도적 대응(검증·표준계약서)을 이해한다

1. 언제, 어떻게 뽑나

시점 — 조합설립인가 후

도정법상 조합은 조합설립인가 후 시공사를 선정할 수 있다. 서울시는 오랫동안 조례로 “사업시행계획인가 후”로 늦춰 놓았으나(설계도 없이 시공사부터 뽑는 폐해 방지 취지), 2023.7.1 조례 개정으로 전국과 같은 “조합설립인가 후”로 통일됐다. 조합 입장에선 시공사의 자금 지원(사업비 대여·신용공여)을 일찍 받을 수 있게 된 변화다.

방식 — 경쟁입찰 원칙

일반경쟁입찰이 원칙. 유찰이 반복되는 경우 등 예외에서만 수의계약 가능
건설사의 개별 홍보 금지 (조합원 개별 접촉·금품 제공 금지), 합동설명회 중심 — 수주전 과열·비리 방지 규제
선정은 총회 의결 (조합원 과반 직접 출석 요건, 3-4 참고)

현실: 공사비 급등기 이후로는 “수주전 과열”보다 응찰 자체가 없는 유찰이 흔해졌다. 건설사가 사업성을 골라 받는 시장이 되면서, 조합이 공사비를 올려 재입찰하는 패턴이 일반화됐다.

2. 계약 구조 — 도급제 vs 지분제

	도급제 (일반적)	지분제 (드묾)
구조	조합이 사업 주체, 시공사는 정해진 공사비를 받고 시공만	시공사가 무상지분율을 보장하고 사업 손익을 떠안음
공사비 변동	물가·설계변경에 따라 증액 협상 발생	시공사 리스크 (그래서 기피)
조합 리스크	분양 성패·비용 증가를 조합이 부담	상대적으로 작음

현재 정비사업 대부분은 도급제다. 여기서 구조적 긴장이 생긴다 — 계약 시점의 공사비는 착공까지 수년이 지나며 물가·금리·자재비로 달라지고, 그 차액을 두고 조합과 시공사가 부딪힌다.

3. 공사비 분쟁 — 최근 수년의 최대 이슈

flowchart TD
    A["계약 시점 공사비<br/><i>평당 X만원</i>"] -->|"수년 경과<br/>자재비·인건비·금리 상승"| B["착공 전후 증액 요구<br/><i>평당 X+α</i>"]
    B --> C{조합 수용?}
    C -->|거부| D["공사 중단·지연<br/>분양 연기<br/>금융비 폭증"]
    C -->|수용| E["분담금 증가<br/>조합원 반발·총회 부결 리스크"]
    D --> F["공사비 검증·조정<br/>소송 또는 재협상"]
    E --> F

상징적 사례가 둔촌주공(올림픽파크포레온) — 공사비 갈등으로 공사가 수개월 전면 중단되며 “시공사가 멈추면 조합이 얼마나 무력한가”를 보여줬다. 이후 공사비 분쟁은 개별 사건이 아니라 정비사업의 구조적 리스크로 취급된다.

제도적 대응

장치	내용	한계
공사비 검증 (도정법 29조의2)	일정 사유 시 사업시행자가 검증기관(사실상 한국부동산원)에 공사비 적정성 검증을 의무 요청 — ① 조합원 1/5 이상 요청 ② 사업시행계획인가 전 선정한 시공사의 증액 10% 이상 등	검증 결과가 권고적 효력 — 강제력 없음
표준공사계약서 (국토부 배포)	공사비 산출 근거·물가 반영 기준·증액 시 검증 방법을 계약서에 명시하도록 유도	채택 여부는 당사자 자율
지자체 공사비 갈등 중재	서울시 등이 코디네이터 파견·중재	법적 구속력 없음

실무 관전 포인트: 공사비 협상력은 대안의 존재에서 나온다. 시공사 교체는 이론상 가능하지만 기존 시공사의 유치권·대여금 회수 문제로 실제로는 매우 어렵다. 그래서 계약서 단계(물가 반영 기준, 설계변경 단가 산정 방식)에서 분쟁 구조가 사실상 결정된다.

4. 시공사가 조합에 주는 것 — 돈과 신용

시공사는 단순 시공 파트너가 아니라 사실상 금융 파트너다:

사업비 대여 — 조합 운영비·용역비를 시공사가 대여 (조합은 담보력이 없음)
신용공여 — 이주비·사업비 조달 시 시공사 보증이 금리를 좌우
따라서 시공사 선정 = 사업 신용등급 결정. 브랜드(분양가)와 재무 여력(완주 능력)이 핵심 평가축이다.

핵심 정리

시공사는 **조합설립인가 후 경쟁입찰 + 총회(과반 직접출석)**로 선정. 서울도 2023.7부터 동일.
계약은 대부분 도급제 — 공사비 증액 리스크를 조합이 진다. 지분제는 사실상 소멸.
공사비 분쟁이 현 시기 최대 리스크 — 검증(부동산원)·표준계약서가 있으나 권고적 효력이라 예방(계약 설계)이 사실상 유일한 방어선.
시공사 = 금융 파트너. 사업비 대여·신용공여까지 묶어서 봐야 한다.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-07-31 웹 검증)

시공사 선정 시점 — 도정법 조합설립인가 후, 서울 조례 2023.7.1 개정으로 통일
공사비 검증 — 도정법 29조의2, 검증기관 한국부동산원, 사유(1/5 요청, 인가 전 선정 10%↑), 권고적 효력
표준공사계약서 — 국토부 배포, 공사비 변동 검증 방법·근거 명시

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

공사비 검증 사유의 나머지 수치 — 사업시행인가 후 선정 시 5%↑, 검증 후 재증액 3%↑ 조문 확인
수의계약 전환 요건 (유찰 횟수) 조문 확인
시공사 선정 총회 직접출석 요건 정확 수치 재확인 (과반)