5장. 사업성 분석

앞의 네 장이 “무엇을 지을 수 있는가”였다면, 이 장은 “그래서 돈이 되는가” 다.

부동산 개발은 결국 땅을 사서(토지비), 돈을 빌려(금융비), 지어서(공사비), 파는(분양수입) 일이다. 이 네 숫자의 관계가 사업의 성패를 결정한다. 3장에서 본 비례율·분담금도, 2장의 용적률·공공기여도 최종적으로는 이 수지표의 한 줄로 들어온다.

2026년 현재 이 계산이 특히 어렵다 — 공사비가 6년 새 33% 넘게 올랐고, PF 시장은 자기자본 규제 강화 국면이다.

학습 체크리스트

각 항목을 남에게 설명할 수 있으면 통과.

• 1. 개발사업의 3주체(시행·시공·금융)와 각자의 역할·리스크를 설명할 수 있다
• 2. 사업수지의 수입·지출 항목을 큰 덩어리로 나열할 수 있다
• 3. 총사업비에서 토지비·공사비·금융비가 차지하는 대략의 비중 감각이 있다
• 4. 토지 매입의 실무 리스크(알박기, 계약 구조)를 안다
• 5. 공사비 상승이 사업수지 어디를 어떻게 무너뜨리는지 설명할 수 있다
• 6. 분양가 산정과 분양률 가정이 왜 가장 민감한 변수인지 안다
• 7. 브릿지론과 본PF의 차이, 그리고 왜 브릿지가 위험한지 설명할 수 있다
• 8. 에쿼티·중순위·시공사 신용보강의 관계를 이해한다
• 9. 정비사업의 비례율을 일반 개발의 사업수지와 연결해 설명할 수 있다
• 10. 민감도 분석(공사비 ±10%, 분양가 ±10%)이 왜 필수인지 안다

문서 목록

#	문서	다이어그램
1	개발사업의 구조 — 3주체	시행·시공·금융 관계도
2	사업수지 분석 기초	수입·지출 구조
3	토지비와 토지매입	토지 확보 리스크
4	공사비와 사업비	공사비 상승 전이 경로
5	분양가 산정과 시장분석	분양가 결정 구조
6	부동산 개발금융 — PF	브릿지 → 본PF 흐름
7	정비사업의 사업성	비례율과 수지의 연결

관련 용어: 용어사전 — 사업성 분석