5-3. 토지비와 토지매입

학습 목표

토지 확보가 왜 개발사업의 첫 관문이자 최대 리스크인지 안다
알박기·명도 등 실무 리스크와 대응 구조를 이해한다
토지 계약을 어떻게 설계하는지(조건부·매매예약) 감을 잡는다

1. 토지비의 구성

항목	내용
토지 매입비	사유지 / 국공유지 구분 (국공유지는 매각·대부 절차가 별도)
취득세	토지 취득 시 (1-5)
중개·컨설팅 수수료	지주작업 대행 비용 포함
명도·보상비	기존 임차인·점유자 정리
철거비	기존 건축물 (공사비로 잡기도)

2. 토지 확보 — 사업의 첫 관문

flowchart TD
    A["사업지 물색"] --> B["지주 접촉 · 매입 협상<br/><i>지주작업</i>"]
    B --> C{"전체 필지 확보?"}
    C -->|"미확보"| D["<b>알박기 리스크</b><br/>─────<br/>일부 지주 거부·가격 급등<br/>사업 지연 또는 무산"]
    C -->|"확보"| E["인허가 진행"]
    D -.->|"대안"| F["설계 변경 / 우회<br/>매도청구·수용 (해당 사업만)<br/>사업 포기"]

알박기 — 개발사업의 고전적 리스크

전체 부지 중 한 필지만 안 팔아도 사업이 막힌다. 마지막 지주는 그것을 알기 때문에 가격이 폭등한다.

대응 방법:

방법	내용	한계
비밀 매집	여러 명의로 조용히 사들임	노출되면 가격 급등
조건부 계약 / 매매예약	“전체 필지 확보 시 본계약” 조건	지주가 기다려 주지 않을 수 있음
설계 우회	문제 필지를 뺀 설계	사업성 하락
수용·매도청구	도시개발사업·정비사업 등 법정 트랙에서만 가능 (3-1, 4-5)	일반 개발은 불가

이것이 정비사업(도정법)과 도시개발사업이 강력한 이유다. 일반 개발은 한 명이 버티면 끝이지만, 이 트랙들은 매도청구·수용이라는 강제 수단이 있다.

토지사용승낙서

소유권을 완전히 넘기기 전이라도, 지주에게 토지사용승낙을 받으면 인허가 절차를 먼저 진행할 수 있다. 자금 부담을 미루면서 인허가 리스크를 먼저 해소하는 실무 기법이다. 다만 승낙이 철회되거나 지주가 바뀌면 위험해진다.

3. 계약 구조 설계

1-7에서 본 계약금·중도금 구조가 여기서 전략이 된다:

목적	설계
지주 이탈 방지	중도금을 빨리 지급해 해제 불가 상태로 (1-7)
자금 부담 완화	잔금일을 인허가 완료 후로 설정
인허가 실패 대비	인허가 불허 시 계약 해제·계약금 반환 특약
세금 최적화	취득 시점 조정 (보유세 6월 1일 기준 — 1-5)

토지 계약은 사업 리스크 배분 설계다. 계약금만 넣고 인허가를 진행하다 실패하면 계약금만 잃고 빠질 수 있게 짜는 것이 기본이다.

4. 토지비가 사업에 미치는 영향

토지비는 초기에 전액 유출되고, 회수는 준공·분양 후다 → 금융비용의 원천 (5-2 현금흐름)
토지비가 높으면 브릿지론 규모가 커지고, 그만큼 이자 부담과 본PF 전환 압박이 커진다 (5-6)
사업성 판단의 출발점: “이 땅을 얼마에 사면 되는가” 를 역산한다

역산 방식 (토지 매입가 산정)

예상 분양수입 − 공사비 − 금융비 − 기타 사업비 − 목표 이익 = 지불 가능 토지비

이 숫자보다 지주 호가가 높으면 사업이 안 된다. 실무에서 “이 땅은 안 맞는다”는 판단이 이렇게 나온다.

5. 정비사업에서는 다르다

정비사업은 토지를 사지 않는다 — 조합원이 이미 소유하고, 현물로 출자한다 (3-4, 5-1). 대신:

현금청산자·미동의자에 대한 수용·매도청구 비용이 발생 (3-7)
그것이 총사업비에 들어가 비례율을 낮춘다

즉 정비사업의 “토지비”는 현금청산 비용 + 조합원 지분 희석의 형태로 나타난다.

핵심 정리

토지비 = 매입비 + 취득세 + 중개·컨설팅 + 명도·보상. 초기 전액 유출되어 금융비용의 원천이 된다.
알박기가 일반 개발의 최대 리스크 — 비밀 매집·조건부 계약·설계 우회로 대응하되, 수용·매도청구는 법정 트랙(정비·도시개발)에서만 가능하다.
토지 계약은 리스크 배분 설계 — 중도금 시점, 인허가 조건부 해제 특약, 토지사용승낙서 활용.
사업성 판단은 역산으로 한다: 분양수입 − 비용 − 목표이익 = 지불 가능 토지비.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)

토지비 구성 — 토지매입비(사유지·국공유지 구분), 총 매입면적 기준 산정
정비사업 매도청구·수용 근거 (3장과 정합)

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

토지사용승낙서의 법적 효력·철회 가능성 판례
국공유지 매각·대부 절차 요건
알박기 관련 형사 처벌(부당이득) 판례 동향
매매예약·가등기 활용 실무 구조