5-2. 사업수지 분석 기초

학습 목표

사업수지표의 수입·지출 항목을 구조로 파악한다
항목별 대략의 비중 감각을 갖는다
왜 현금흐름(Cash Flow) 과 민감도 분석이 필수인지 안다

1. 기본 구조

사업이익 = 총수입 − 총사업비

flowchart LR
    subgraph IN["총수입 (매출)"]
        A["분양수입<br/><i>아파트·상가·오피스텔</i>"]
        B["매각수익<br/><i>미분양 처분 등</i>"]
        C["기타<br/><i>임대·부대수입</i>"]
    end
    subgraph OUT["총사업비 (지출)"]
        D["토지비<br/><i>매입비·취득세·중개</i>"]
        E["공사비<br/><i>건축·철거·인입·옵션</i>"]
        F["금융비용<br/><i>이자·수수료</i>"]
        G["기타 사업비<br/><i>설계·감리·분양·제세·용역</i>"]
    end
    IN --> H["사업이익"]
    OUT --> H

2. 지출 — 총사업비의 구성

대분류	세부 항목
토지비	토지매입비(사유지·국공유지 구분), 취득세, 중개·컨설팅비, 명도·보상비
공사비	건축공사비(도급), 철거비, 인입공사비(전기·가스·수도), 발코니·옵션 공사비, 미술장식품
금융비용	브릿지·본PF 이자, 취급수수료, 보증수수료, 신탁수수료
기타 사업비	설계·감리비, 분양대행·광고비, 각종 용역비, 제세공과금, 보유세(사업 기간 중 재산세·종부세), 예비비

감각: 아파트 개발에서 통상 공사비가 가장 크고, 그다음 토지비다. 다만 서울 도심처럼 지가가 높으면 토지비가 공사비를 넘기도 한다. 금융비용은 사업 기간에 비례해 커지므로 지연이 곧 비용이다.

3. 수입 — 분양수입이 거의 전부

분양수입 = 분양면적 × 분양단가 × 분양률

세 변수 모두 가정이다:

분양면적 — 용적률·설계에서 나온다 (2-3, 4-2의 실현 가능 연면적)
분양단가 — 시장 분석 + 분상제 등 규제 (5-5)
분양률 — 가장 무서운 변수. 100% 가정은 위험하다

4. 현금흐름이 손익보다 중요하다

수지표가 흑자여도 돈이 도는 시점이 안 맞으면 사업은 죽는다.

flowchart LR
    A["토지 매입<br/><i>대규모 유출</i>"] --> B["인허가 기간<br/><i>이자만 나감</i>"]
    B --> C["착공·분양<br/><i>계약금 유입 시작</i>"]
    C --> D["공사 기간<br/><i>중도금 유입 vs 공사비 유출</i>"]
    D --> E["준공·입주<br/><i>잔금 유입, 대출 상환</i>"]

초기에는 유출만 있다 (토지비 + 이자). 이 구간을 버티는 것이 브릿지론 (5-6)
선분양이면 착공 시점부터 계약금·중도금이 들어와 공사비를 돌린다 (4-4)
분양이 늦어지면 유입은 없고 이자만 쌓인다 → 사업 붕괴

그래서 사업수지는 반드시 월별·분기별 Cash Flow 표로 만든다. 예상 분양률과 중도금 일정이 유입 시점을 결정한다.

5. 민감도 분석 — 이게 없으면 수지표가 아니다

주요 변수를 흔들어 보는 것:

변수	±10% 변동 시
분양가	매출 직접 변동 → 이익에 가장 큰 영향
공사비	비용 직접 변동 → 최근 최대 리스크 (5-4)
분양률	유입 시점·규모 동시 변동
금리	사업 기간이 길수록 영향 확대
사업 기간	금융비용 + 물가 상승 이중 타격

실무 원칙: 기준 시나리오 하나만 만든 수지표는 의미가 없다. 최악 시나리오(공사비 +10%, 분양가 −10%, 분양률 80%)에서도 버티는가가 진짜 질문이다. 2022년 이후 무너진 현장들은 대개 낙관 시나리오만 놓고 시작한 곳이었다.

6. 정비사업과의 연결

일반 개발	정비사업 (3-7)
총수입	종후자산 총액
총사업비	총사업비 (동일)
토지비	없음 (조합원 현물 출자)
사업이익	비례율로 조합원에게 분배

비례율 = (종후자산 − 총사업비) ÷ 종전자산 × 100 은 결국 “사업이익률”의 정비사업 버전이다. 토지비를 현금이 아니라 종전자산으로 대신한 구조다.

핵심 정리

사업이익 = 총수입 − 총사업비. 지출은 토지비·공사비·금융비용·기타 사업비, 수입은 사실상 분양수입.
분양수입 = 분양면적 × 단가 × 분양률 — 셋 다 가정이며, 분양률이 가장 위험하다.
손익보다 현금흐름이 중요하다. 초기 유출 구간을 버티는 것이 브릿지, 분양 지연은 곧 이자 폭증.
민감도 분석 없는 수지표는 무의미하다 — 공사비 +10%, 분양가 −10%에서도 버티는지 봐야 한다.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)

총사업비 구성 — 토지비, 재산세/종부세, 설계·감리비, 분양관련비용, 제세공과금, 용역비, 금융비용, 기타
공사비 세부 — 건축공사비, 발코니·옵션, 철거비, 인입공사비, 미술장식품비
현금흐름 — 예상 분양률과 중도금 일정이 분양수입 입금 시기·금액을 결정

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

아파트 개발 총사업비 중 토지비·공사비 비중의 실제 통계 (지역별)
표준 사업수지표 양식·항목 분류 기준
통상 사업이익률 목표 수준 (업계 관행)