5-7. 정비사업의 사업성
학습 목표
- 일반 개발 수지와 정비사업 비례율이 같은 것임을 이해한다
- 정비사업 사업성을 좌우하는 핵심 변수를 순서대로 짚는다
- 조합원 입장에서 사업성을 판단하는 실무 지표를 안다
1. 비례율은 사업이익률이다
일반 개발과 정비사업을 나란히 놓으면 같은 식이다:
| 일반 개발 | 정비사업 |
|---|---|
| 총수입 (분양수입) | 종후자산 총액 |
| − 총사업비 | − 총사업비 |
| = 사업이익 | = 조합원에게 돌아갈 몫 |
| ÷ 투입자본 | ÷ 종전자산 총액 |
| = 수익률 | = 비례율 |
비례율 = (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100
차이는 하나 — 정비사업은 토지비를 현금으로 내지 않고, 조합원이 종전자산으로 현물 출자한다 (5-3).
2. 비례율을 움직이는 변수
flowchart TD
A["<b>종후자산 ↑</b><br/>일반분양가 상승<br/>세대수 증가(용적률)<br/>상가 가치"] -->|"비례율 ↑"| C["<b>비례율</b>"]
B["<b>총사업비 ↑</b><br/>공사비 급등<br/>금융비용(사업 지연)<br/>현금청산 비용<br/>공공기여"] -->|"비례율 ↓"| C
D["<b>종전자산 총액</b><br/><i>분모</i>"] --> C
C --> E["권리가액 = 내 평가액 × 비례율"]
E --> F["<b>분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액</b>"]
| 변수 | 방향 | 출처 |
|---|---|---|
| 일반분양가 | ↑ → 비례율 ↑ | 시장·분상제 (5-5, 4-4) |
| 용적률 (세대수) | ↑ → 비례율 ↑ | 2-3, 종상향 |
| 공사비 | ↑ → 비례율 ↓ | 5-4 — 현재 최대 악재 |
| 사업 기간 | ↑ → 금융비용 ↑ → 비례율 ↓ | 4-7, 5-6 |
| 공공기여 | ↑ → 비례율 ↓ | 2-6 |
| 현금청산자 비율 | ↑ → 청산 비용 ↑ | 3-7 |
3. 사업성 판단의 실무 순서
조합원이든 실무자든, 정비사업 사업성은 이 순서로 본다:
① 용적률 여유 — 가장 먼저 볼 것
현재 용적률 vs 허용 용적률의 차이가 사업성의 원천이다.
| 현재 용적률 | 판단 |
|---|---|
| 100% 내외 (저층 단지) | 여유 큼 — 사업성 양호 |
| 150~200% | 보통 — 조건에 따라 |
| 250% 이상 (고밀 단지) | 여유 없음 — 재건축 어려움 |
1기 신도시가 특별법으로 용적률 특례를 받아야 했던 이유(4-6)가 이것이다.
② 대지지분 — 조합원 1인당 땅 몫
대지지분이 클수록 종전자산 평가액이 크고, 새 아파트를 받을 여력이 크다. 같은 평형이라도 단지 밀도에 따라 대지지분이 다르다.
③ 일반분양 물량 — 수입의 원천
조합원 수 대비 총 세대수가 많을수록 일반분양이 늘고, 그것이 사업비를 감당한다.
거칠게 말하면: 저밀·대지지분 큰 단지 + 분양가 높은 입지 = 사업성 좋음. 반대로 이미 고밀이고 분양가가 낮은 지역은 재건축이 성립하지 않는다.
④ 공사비·분담금 수준
최종 판단은 “내가 낼 분담금이 얼마이고, 그만한 가치가 있는가” 다. 3-7의 계산이 여기서 결론이 된다.
4. 무상지분율 — 재건축의 다른 표현
무상지분율 = 추가 분담금 없이 받을 수 있는 새 아파트 면적 ÷ 대지지분
- 지분제 방식(3-5)에서 시공사가 제시하던 지표
- 무상지분율 150%면, 대지지분 20평 소유자가 30평을 무상으로 받는다는 뜻
- 도급제가 일반화된 지금은 비례율·분담금 표현이 주로 쓰인다
5. 2026년 현재의 진단
| 요인 | 방향 | 결과 |
|---|---|---|
| 공사비 (5-4) | 6년 새 +33% | 비례율 ↓↓ |
| 이주비 규제 (3-8) | LTV 40%/0% | 이주 지연 → 금융비용 ↑ |
| PF 경색 (5-6) | 자기자본 규제 강화 | 조달 난이도 ↑ |
| 분양가 (4-4) | 분상제·규제지역 | 종후자산 제약 |
| 용적률 완화 (2-3, 4-6) | 서울 한시 완화·특별법 | 유일한 플러스 요인 |
종합하면 비례율을 끌어올릴 지렛대는 용적률뿐이고, 나머지는 전부 하방 압력인 국면이다. 그래서 정책이 용적률 완화(소규모 한시 완화, 노후계획도시 특례)에 집중되고 있다. 다만 3-5에서 봤듯 용적률만으로는 공사비 상승을 상쇄하지 못하는 현장이 많다.
핵심 정리
- 비례율 = 정비사업의 사업이익률. 일반 개발 수지와 같은 식이며, 차이는 토지비를 현물(종전자산)로 출자한다는 점.
- 비례율을 올리는 것: 일반분양가·용적률. 내리는 것: 공사비·사업 기간·공공기여·현금청산 비용.
- 사업성 판단 순서: ① 용적률 여유 → ② 대지지분 → ③ 일반분양 물량 → ④ 분담금 수준. 이미 고밀 단지는 재건축이 성립하지 않는다.
- 2026년은 용적률 완화만이 플러스 요인이고 공사비·이주비·PF·분양가 규제가 모두 하방 압력인 국면이다.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 비례율 산식 (3-7과 정합)
- 공사비 지수 상승률 (5-4), 이주비 규제 (3-8), PF 규제 (5-6) — 각 문서에서 검증된 사실과 정합
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 무상지분율 산정 방식의 표준 정의
- 재건축 사업성 판단 기준으로서의 용적률 임계치 (업계 관행 수치)
- 대지지분과 종전자산 평가액의 실제 상관관계 데이터