3-4. 추진위원회와 조합설립

학습 목표

추진위원회 → 조합설립까지의 절차와 동의율 요건을 유형별로 말할 수 있다
조합이라는 조직의 법적 성격과 의사결정 구조(총회·대의원회·임원)를 안다
조합 단계에서 사업이 멈추는 전형적 패턴(내분·소송)을 이해한다

1. 추진위원회 — 조합의 예고편

정비구역이 지정되면(또는 지정을 준비하며) 소유자들이 사업 추진 조직을 만든다. 첫 단계가 추진위원회다.

구성 요건: 토지등소유자 과반수 동의 + 위원장 포함 5명 이상의 위원 → 시장·군수 등의 승인
하는 일: 정비사업전문관리업자(정비업체) 선정, 조합 정관 초안, 조합설립 동의서 징구 등 — 한마디로 조합설립 준비
한계: 추진위는 시공사를 선정할 수 없고, 추진위 단계의 채무는 조합에 승계된다 (부실 추진위의 빚도 함께 넘어온다)

공공지원제: 서울 등에서는 구청이 정비업체 선정·예산을 지원하는 공공지원을 적용하며, 이 경우 추진위를 생략하고 바로 조합을 설립하는 경로(조합직접설립)도 가능하다. 추진위 단계의 비리·비용 문제를 줄이려는 장치다.

2. 조합설립인가 — 법인의 탄생

동의율 요건 (2026-07 기준)

flowchart LR
    subgraph 재개발
        A["토지등소유자<br/>3/4 이상"] --- B["토지면적<br/>1/2 이상"]
    end
    subgraph 재건축
        C["각 동별 과반수<br/><i>상가 등 복리시설 동은 1/3</i>"] --- D["전체 구분소유자<br/>70% 이상"] --- E["토지면적<br/>70% 이상"]
    end

	요건	비고
재개발	토지등소유자 3/4 + 토지면적 1/2	70%로 완화하는 개정안 국회 논의 중
재건축	동별 과반(복리시설 동 1/3) + 전체 70% + 면적 70%	2025년 개정으로 3/4에서 완화

동의서에는 건축물 철거·신축 개요, 사업비 분담 기준 등이 담기며, 분담금 추산액을 제시하도록 강화되어 왔다 — “얼마 낼지도 모르고 동의했다”는 분쟁을 줄이기 위해서다.

창립총회와 인가

동의율을 채우면 창립총회(조합장·임원 선출, 정관 확정)를 열고 시장·군수에게 조합설립인가를 신청한다. 인가가 나면 조합은 법인으로 등기된다.

조합의 법적 성격 — 사인이자 행정주체

조합은 민간 조직이지만, 법이 부여한 공적 권한(수용·부과금 등)을 행사하는 행정주체의 지위를 가진다. 그래서:

조합 총회 결의·관리처분계획을 다투는 소송은 행정소송으로 간다
조합 임원은 형법상 뇌물죄 적용에서 공무원으로 의제된다
조합설립인가 자체가 무효가 되면 이후 절차 전체가 흔들린다 (설립무효 소송이 사업의 급소인 이유)

3. 조합의 의사결정 구조

기구	구성	권한
총회	조합원 전원	최고 의결기구 — 정관 변경, 예산, 시공사 선정, 관리처분계획 등 핵심 사항
대의원회	조합원 100명 이상 조합은 의무 설치, 대의원은 조합원 1/10 이상	총회 위임 사항 처리 (경미한 변경 등)
조합장·이사·감사	총회 선출	집행

총회 직접출석 요건

서면결의서 남발로 인한 “거수기 총회”를 막기 위해, 법은 일정 비율의 직접 출석을 요구한다:

일반 의결: 조합원 10% 이상 직접 출석
창립총회·관리처분계획 등 중요 총회: 20% 이상
시공사 선정 총회: 과반수 직접 출석
재난 등의 사유가 있으면 전자투표를 직접 출석으로 간주 (정관에 근거 필요). 전자투표를 상시 허용하는 개정 논의가 진행 중이다.

4. 어디서 무너지는가 — 조합 단계의 전형적 리스크

동의율 문턱 — 재개발의 상가·토지 소유자, 재건축의 특정 동 반대. 동의서 징구가 수년씩 걸리는 구역이 흔하다.
집행부 불신·교체 — 조합장 해임 총회 → 새 집행부 → 기존 계약 재검토 → 사업 수년 후퇴의 악순환 패턴.
설립무효·총회결의 무효 소송 — 동의서 하자, 총회 절차 하자를 노린 소송. 인가 후 몇 년 지나 무효가 확정되면 후속 절차가 연쇄로 무너진다.
정비업체·OS 비용 — 준비 단계 용역 비용이 조합 채무로 쌓인다. 사업이 무산되면 소유자들이 나눠 지는 빚이 된다.

실무 감각: 조합 단계는 “법적 요건 충족”보다 **“소유자 정치”**가 본질이다. 동의율 숫자 뒤에는 상가 vs 아파트, 원주민 vs 투자자, 대형평형 vs 소형평형의 이해 대립이 있다.

핵심 정리

추진위(과반 동의) → 동의율 충족 → 창립총회 → 조합설립인가로 법인 탄생. 공공지원제에선 추진위 생략 가능.
동의율: 재개발 3/4+면적 1/2, 재건축 동별 과반(복리시설 1/3)+전체 70%+면적 70% (2025 완화).
조합은 행정주체 — 분쟁은 행정소송, 임원은 뇌물죄 공무원 의제, 설립인가가 흔들리면 전부 흔들린다.
총회가 최고 기구이며 직접출석 요건(10%/20%/시공사 선정 과반)이 있다.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-07-31 웹 검증)

조합설립 동의율 — 재건축 70%·복리시설 동 1/3 (2025 개정), 재개발 3/4+1/2 (완화안 논의 중)
총회 직접출석 — 일반 10%, 창립·관리처분 20%, 시공사 선정 과반 / 재난 시 전자투표 출석 간주(정관 필요)
추진위 — 과반 동의 + 위원장 포함 5인 이상, 승인제

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

조합직접설립(추진위 생략) 요건 — 토지등소유자 과반 요청 등 조문 확인
대의원회 요건(100명 이상 의무·1/10)의 정확한 조문 번호 확인
동의서 분담금 추산액 기재 의무의 정확한 근거 조항
전자투표 상시 허용 개정안 통과 여부