3-6. 사업시행계획인가

학습 목표

• 사업시행계획에 무엇이 담기고, 인가로 무엇이 확정되는지 안다
• 2024년 도입된 통합심의가 왜 게임체인저인지 설명할 수 있다
• 용적률·기부채납·임대주택이 하나의 협상 테이블임을 이해한다

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1. 사업시행계획 — “무엇을 짓는가”의 확정판

사업시행계획은 정비사업의 설계도이자 사업계획서다. 담기는 것:

• 건축계획 — 배치도, 동·세대수, 평형 구성, 층수·높이 (건축심의를 거친 설계)
• 정비기반시설·공동이용시설 설치 계획 — 도로·공원 등 + 기부채납 내역
• 임대주택 건설 계획 — 재개발의 의무 비율분 등
• 세입자 주거대책, 이주대책
• 사업비 추산액과 조달 방법

시장·군수 등이 이를 인가·고시하면, 사업의 물리적 실체가 법적으로 고정된다.

인가의 효과 — 이후 절차의 방아쇠

효과	내용
수용·매도청구의 근거	재개발 수용 절차, 재건축 매도청구가 본격 진행 가능
분양 절차 개시	고시일부터 120일 이내 분양공고 → 조합원 분양신청 (3-7)
종전자산 평가 기준일	종전자산 감정평가는 사업시행계획인가 고시일 기준 가격
각종 인허가 의제	건축허가 등 개별 인허가를 받은 것으로 간주 (원스톱)

최근 개정으로 분양공고 기한을 120일에서 90일로 단축하는 변경이 이뤄졌다는 보도가 있다 — 검수 포인트에서 조문 확인 필요.

2. 통합심의 — 3년 걸리던 심의를 6개월로

2024.1.19 시행 도정법 개정으로, 사업시행계획인가 전에 거쳐야 했던 심의들이 통합심의로 묶였다.

flowchart TD
    subgraph B["개편 전 — 직렬 심의 (통상 2~3년)"]
        b1[건축심의] --> b2[경관심의] --> b3[교통영향평가] --> b4[환경·교육 등] --> b5[사업시행계획인가]
    end
    subgraph A["개편 후 — 통합심의 (6개월 내외)"]
        a1["건축 + 경관 + 교통 + 환경 + 교육 등<br/>한 테이블에서 통합 검토·심의"] --> a2[사업시행계획인가]
    end

• 대상: 도정법상 모든 정비사업 (재개발·재건축, 재정비촉진지구 포함)
• 효과: 개별 심의를 순서대로 돌며 각 위원회의 수정 요구를 반복 반영하던 구조가 사라짐 — 인가 단계 최대 병목 하나가 제도적으로 제거
• 신속통합기획(3-3)과 결합하면 “구역지정 단축 + 심의 단축”으로 전체 기간이 유의미하게 짧아진다

3. 용적률·기부채납·임대주택 — 하나의 거래 테이블

사업시행계획의 수치들은 독립 변수가 아니라 주고받기의 결과다:

조합이 원하는 것	행정이 요구하는 것
용적률 상향 (일반분양 증가 = 사업성)	기부채납 (도로·공원·공공시설 부지)
층수 완화	임대주택·공공주택 기여
인허가 속도	공공성 (신통기획 가이드라인 수용 등)

• 법정 상한 용적률까지 올리는 대가로 증가분의 일정 비율을 임대주택으로 내놓는 구조가 대표적
• 기부채납은 현금(공공기여금)으로 갈음하기도 한다
• 이 협상이 곧 사업성 협상이다 — 같은 땅에서도 공공기여 설계에 따라 조합원 분담금이 수천만 원 단위로 달라진다

4. 실무 리스크

1. 심의 반려·재심의 — 통합심의로 줄었지만, 높이·경관 쟁점(문화재·군사보호구역 등)은 여전히 장기화 요인
2. 설계 변경의 연쇄 — 인가 후 설계를 바꾸면 변경인가 → 공사비·분담금 재산정 → 총회 재의결의 도미노
3. 인가 취소 소송 — 절차 하자를 다투는 소송이 인가 효력을 흔들면 후속 절차(분양신청·관리처분)까지 연쇄 정지

핵심 정리

1. 사업시행계획인가 = “무엇을 짓는가”의 법적 확정 + 수용/매도청구·분양 절차의 방아쇠 + 종전자산 평가 기준일.
2. 2024년 통합심의 의무화로 인가 전 심의가 2~3년 → 6개월 내외로 압축.
3. 용적률·기부채납·임대주택은 한 테이블의 거래 — 이 협상이 곧 사업성이다.

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⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-07-31 웹 검증)

• 통합심의 — 2024.1.19 시행, 건축·경관·교통·환경·교육 통합, 기간 2~3년 → 6개월 내외
• 분양공고 — 사업시행계획인가 고시일부터 120일 이내 (90일 단축 개정 보도 있음 — 조문 확인 필요)
• 종전자산 평가 기준일 — 사업시행계획인가 고시일

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

• 분양공고 기한 120일 → 90일 단축 개정의 조문·시행일 확인
• 재개발 임대주택 의무 비율 현행 수치 (시·도별 상이)
• 법정 상한 용적률-임대주택 기여 비율 조문 확인
• 인허가 의제 범위 조문 확인