1-5. 부동산 세금 기초 (2026-08 기준)
학습 목표
- 부동산 세금을 취득 → 보유 → 양도 3단계 구조로 정리한다
- 각 단계에서 다주택·규제지역이 어떻게 세부담을 키우는지 안다
- 2026 세제개편안이 종부세를 ‘주택 수’에서 ‘가액·거주’로 바꾸는 의미를 설명할 수 있다
⚠️ 이 문서는 시점 의존성이 매우 크다. 본문은 2026년 8월 기준이며, 2026 세제개편안은 정부안 의결 단계(2026.8.3) 로 국회 통과 여부·시행 시기가 달라질 수 있다. 현행과 개편안을 구분해 표기했다.
1. 큰 그림 — 세 번 낸다
flowchart LR
A["취득<br/>─────<br/>취득세<br/>(+농특세·지방교육세)<br/>인지세"] --> B["보유<br/>─────<br/>재산세 (7·9월)<br/>종합부동산세 (12월)<br/>임대소득세"]
B --> C["양도<br/>─────<br/>양도소득세<br/>(+지방소득세 10%)"]
A -.->|"상속·증여로 취득 시"| D["상속세 · 증여세"]
핵심 원리: 취득·보유는 지방세 중심, 양도는 국세. 그리고 정부가 부동산 정책을 조일 때 손대는 곳이 이 세 지점이다.
2. 취득 단계 — 취득세
과세표준은 실제 취득가액(유상 취득 기준), 세율은 주택 수·지역·가액에 따라 달라진다.
| 구분 | 세율 (본세 기준) |
|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1% |
| 1주택 (6억~9억) | 1~3% 구간 비례 |
| 1주택 (9억 초과) | 3% |
| 조정대상지역 2주택 | 8% |
| 조정대상지역 3주택 이상 / 비조정 4주택 이상 | 12% |
| 비조정 3주택 | 8% |
| 법인 | 12% |
- 여기에 농어촌특별세·지방교육세가 붙어 실부담은 더 커진다
- 예외·완화: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 공시가격 2억 이하 저가주택(2025.1.2 이후 취득분 중과 제외) 등
- 원시취득(신축)·상속·증여는 별도 세율 체계
2025.10.15 대책으로 서울 전역 + 경기 12곳이 조정대상지역이 되면서(3-10), 이 지역 2주택자의 취득세는 8% 구간으로 올라갔다. 10억 주택이면 취득세만 8천만 원대다.
3. 보유 단계 — 재산세와 종합부동산세
재산세 (지방세, 6월 1일 기준 소유자)
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
| 대상 | 공정시장가액비율 (2026) |
|---|---|
| 1세대 1주택 (시가표준 3억 이하) | 43% |
| 1세대 1주택 (3억~6억) | 44% |
| 1세대 1주택 (6억 초과) | 45% |
| 다주택자·법인 | 60% |
세율은 0.10.4% 4단계 누진. 공시가격 9억 이하 1주택자는 구간별 0.05%p 낮은 특례세율(0.050.35%)을 적용받는다.
6월 1일이 결정적이다. 이날 소유자가 그 해 재산세·종부세를 전부 낸다. 그래서 5월 말 잔금 vs 6월 초 잔금이 수백만 원을 가른다 — 실무 협상 포인트.
종합부동산세 (국세, 12월)
재산세를 낸 위에 고가 부동산에 추가로 붙는 세금. 현행 구조:
- 1세대 1주택 기본공제 12억, 그 외 9억
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율(현행 60%)
- 세율은 주택 수(1·2주택 vs 3주택 이상)에 따라 차등
- 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)
2026 세제개편안 — 종부세 패러다임 전환 (2026.8.3 정부안 의결)
| 항목 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 주택 수 중심 | 전체 주택가액 + 거주 여부 중심 |
| 1주택 기본공제 | 12억 | 실거주 14억 / 비거주 9억 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%로 상향 |
| 세율 | 주택 수별 차등 | 과표 12억 초과 구간에 현행 3주택 이상 세율 적용, 2028년부터 단일세율 |
| 세액공제 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제로 전환, 한도 600만원 |
| 세부담 상한 | 재산세+종부세 150% | 200% |
| 납부유예 | 총급여 7천만 이하 | 8천만 이하로 완화 (65세+10년 거주 요건 시 소득요건 배제) |
의미: “다주택자냐”가 아니라 **“얼마짜리를 갖고 있고, 거기 사느냐”**로 축이 바뀐다. 갭투자·비거주 고가주택에 불리하고, 실거주 중저가 1주택에는 유리한 방향이다. 정부 추산 세수 증가는 2027~2029년 합계 약 2.2조.
4. 양도 단계 — 양도소득세
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비, 여기서 장기보유특별공제를 빼고 기본공제 후 세율을 적용한다.
| 요소 | 내용 |
|---|---|
| 기본세율 | 6~45% 누진 (소득세율) |
| 단기 보유 | 1년 미만 70%, 1~2년 60% (주택 기준) |
| 1세대 1주택 비과세 | 12억까지 비과세 (2년 보유, 조정지역 취득분은 2년 거주 요건) |
| 장기보유특별공제 | 일반 최대 30%, 1세대 1주택 최대 80%(보유+거주 각 40%) |
다주택 중과 부활 (2026.5.10~)
2022년부터 유예돼 온 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일자로 유예 종료, 5월 10일부터 부활했다.
- 2주택자: 기본세율 +20%p
- 3주택 이상: 기본세율 +30%p
- 장기보유특별공제 배제 — 실질 부담은 세율 인상분보다 훨씬 크다
- 경과조치: 2026.5.9까지 계약 + 계약금 증빙 시, 서울 4구(강남·서초·송파·용산)는 계약일부터 4개월, 그 외 6개월 내 잔금·등기하면 종전 규정 적용
2026년 부동산 세제의 두 축: 양도세는 5월에 조여졌고(중과 부활), 종부세는 8월 개편안으로 가액·거주 기준으로 재편 중. 다주택 정리 압력과 ‘똘똘한 한 채’의 비거주 페널티가 동시에 걸린 국면이다.
5. 개발·정비사업과의 접점
- 조합원 입주권 / 분양권 — 주택 수 산정, 양도세 과세 방식이 일반 주택과 다르다 (3-7)
- 1+1 분양 — 10.15 대책 이후 다주택 취급 → 이주비 LTV 0% (3-8)
- 재건축부담금 — 세금은 아니지만 초과이익 환수라는 점에서 유사 (3-10)
- 개발사업 법인 — 법인 취득세 12%, 법인세·토지등양도소득 추가과세 등 개인과 완전히 다른 체계 (5장)
핵심 정리
- 부동산 세금 3단계: 취득세(지방세) → 재산세·종부세(보유) → 양도소득세(국세). 6월 1일 소유자가 그 해 보유세를 전부 부담한다.
- 취득세는 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%. 서울 전역이 조정대상지역이 된 지금 다주택 진입 비용이 크게 올랐다.
- 2026 세제개편안: 종부세를 ‘주택 수’ → ‘가액 + 거주 여부’ 로 전환. 실거주 1주택 공제 14억 / 비거주 9억, 공정시장가액비율 70%, 거주기간 공제. (정부안 단계 — 입법 확인 필요)
- 2026.5.10부터 조정대상지역 다주택 양도세 중과 부활 (2주택 +20%p, 3주택 +30%p, 장특공제 배제).
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 취득세 — 조정 2주택 8%, 조정 3주택·비조정 4주택 12%, 비조정 3주택 8%, 법인 12%, 지방 공시 2억 이하 중과 제외(2025.1.2~)
- 재산세 — 2026년 1주택 공정시장가액비율 43/44/45%, 다주택·법인 60%, 특례세율 0.05
0.35%, 일반 0.10.4% - 2026 세제개편안 — 실거주 1주택 공제 14억/비거주 9억, 공정시장가액비율 70%, 거주기간 공제 한도 600만원, 세부담 상한 200%, 납부유예 요건 완화, 2028년 단일세율
- 양도세 다주택 중과 — 2026.5.9 유예 종료, 5.10부터 2주택 +20%p / 3주택 +30%p, 장특공제 배제, 경과조치(서울 4구 4개월·그 외 6개월)
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 2026 세제개편안 국회 통과 여부·최종 시행일 (추적 필요)
- 종부세 개편 후 과표 구간별 세율 확정 수치
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