1-4. 감정평가 기초

학습 목표

감정평가 3방식의 원리(비용·시장·수익)와 각각의 대표 물건을 안다
수익환원법의 핵심인 환원이율이 무엇이고 왜 민감한지 이해한다
개발사업에서 감정평가가 등장하는 지점들을 지도로 잡는다

1. 왜 감정평가가 필요한가

부동산은 개별성 때문에 완전히 같은 물건이 없다(1-1). 주식처럼 “지금 시세 얼마”가 자동으로 나오지 않는다. 그래서 전문가가 논리적 근거로 가치를 추정하는 절차가 필요하다.

「감정평가에 관한 규칙」은 가치를 세 갈래로 접근한다:

방식	묻는 질문	원리
원가방식	다시 지으면 얼마 드는가	비용성
비교방식	비슷한 게 얼마에 팔렸나	시장성
수익방식	얼마를 벌어다 주는가	수익성

2. 3방식 — 방법과 대표 물건

flowchart TD
    A[대상 물건] --> B{성격}
    B -->|"거래가 활발<br/>비교 대상 존재"| C["비교방식<br/><i>거래사례비교법</i><br/>아파트·주택·토지"]
    B -->|"수익을 낳는 자산"| D["수익방식<br/><i>수익환원법</i><br/>오피스·상가·호텔"]
    B -->|"거래·수익 근거 희박<br/>특수 물건"| E["원가방식<br/><i>원가법</i><br/>학교·공장·특수건축물"]
    C --> F["시산가액 조정<br/><i>주된 방법 + 다른 방법 검토</i>"]
    D --> F
    E --> F
    F --> G[감정평가액 결정]

비교방식 — 거래사례비교법

비슷한 물건의 거래사례를 찾아 사정보정 → 시점수정 → 지역요인·개별요인 비교를 거쳐 대상 가격을 구한다.

아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가 쌓이는 물건에 가장 강력하다
토지에는 공시지가기준법이 별도로 있다 — 표준지공시지가를 기준으로 시점수정·지역·개별요인을 보정. 보상평가의 기본 틀
약점: 거래가 없거나 시장이 얼어붙으면 근거가 사라진다

수익방식 — 수익환원법

가치 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원이율(Cap Rate)

예: 연 NOI 6억, 환원이율 4% → 가치 150억.

상업용 부동산의 표준 언어. 개발사업 수지 분석에서도 준공 후 자산가치 추정에 쓴다 (5장)
환원이율이 전부다. 4% → 5%로 1%p만 올라도 가치는 150억 → 120억으로 20% 빠진다. 금리 상승기에 오피스·물류 자산 가격이 급락한 이유가 이것
NOI = 유효총수입 − 운영경비. 공실률·관리비·수선비 가정이 결과를 좌우한다

원가방식 — 원가법

가치 = 재조달원가 − 감가수정

거래사례도 수익도 없는 학교·관공서·특수 공장 등에 쓴다
건물 부분의 가치를 따로 잡을 때도 사용 (토지는 비교방식, 건물은 원가법 → 합산)
감가수정은 물리적·기능적·경제적 감가를 함께 본다

임대료 평가에도 대응 방식이 있다: 적산법(원가), 임대사례비교법(비교), 수익분석법(수익).

3. 주된 방법과 시산가액 조정

규칙은 물건별로 주된 방법을 정해 두고, 다른 방법으로 검증하도록 한다. 세 방법의 결과가 다를 때 하나를 고르거나 가중하는 절차가 시산가액 조정이다.

주거용 → 거래사례비교법 중심
수익성 부동산 → 수익환원법 중심
토지 보상 → 공시지가기준법 중심

4. 개발·정비사업에서 감정평가가 나오는 지점

장면	무엇을 평가하나	연결
담보 대출	시가 — 은행 LTV 산정 기준	5장 개발금융
토지 보상	공익사업 편입 토지 (공시지가기준법 + 보상 기준)	3-8 수용
정비사업 종전자산	사업시행계획인가 고시일 기준 조합원 자산	3-7 비례율·권리가액
정비사업 종후자산	준공 후 자산 총액	3-7
매도청구·현금청산	시가	3-1, 3-7
개발 사업성 검토	준공 후 예상 가치(수익환원법)	5장 사업수지

3장에서 본 “감정평가는 절대액이 아니라 상대 평가”의 의미가 여기서 선명해진다. 조합원 전체가 같은 방법·같은 기준일로 평가받으므로, 평가액이 일괄로 낮아지면 비례율이 올라 권리가액이 보정된다. 문제는 다른 조합원 대비 내 평가가 낮을 때다.

핵심 정리

감정평가 3방식 = 원가(비용) / 비교(시장) / 수익(수익성). 물건 성격에 따라 주된 방법이 다르고, 나머지로 검증한 뒤 시산가액을 조정한다.
아파트·주택·토지는 비교방식(토지는 공시지가기준법), 오피스·상가는 수익환원법, 특수건축물은 원가법.
수익환원법: 가치 = NOI ÷ 환원이율. 환원이율 1%p 변동이 가치를 20% 넘게 흔든다 — 금리와 부동산 가격을 잇는 고리.
개발·정비사업 전 구간(담보·보상·종전/종후자산·사업성)에 감정평가가 박혀 있다.

⚠️ 검수 포인트

확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)

감정평가 3방식 분류 — 원가방식(원가법·적산법) / 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법·공시지가기준법) / 수익방식(수익환원법·수익분석법)
물건별 적합 방법 — 주택·아파트 거래사례비교법, 투자용 수익환원법, 특수건축물 원가법
감정평가에 관한 규칙 제11조 감정평가방식 근거

미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)

물건별 주된 방법 규정 조문 (규칙 제14조 이하) 정확 인용
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