1-7. 부동산 거래 실무
학습 목표
- 매매 계약의 흐름과 각 시점의 법적 의미(특히 중도금의 무게)를 안다
- 권리분석의 기본 틀 — 등기부에서 무엇을 보고 무엇을 계산하는지
- 중개보수 체계와 거래 신고 의무를 실무 수준으로 파악한다
1. 매매 계약의 흐름
flowchart LR
A["물건 조사<br/><i>등기부·대장·토지이용계획<br/>현장 확인</i>"] --> B["계약<br/>─────<br/>계약금 10%<br/><i>해약금 단계</i>"]
B --> C["중도금<br/>─────<br/>보통 30~60%<br/><i>일방 해제 불가</i>"]
C --> D["잔금 · 등기<br/>─────<br/>동시이행<br/><i>소유권 이전</i>"]
D --> E["신고·납부<br/>─────<br/>실거래신고 30일<br/>취득세 60일"]
계약금 — 해약금의 단계
계약금(통상 매매가 10%)을 주고받은 뒤, 중도금 지급 전까지는 계약을 깰 수 있다:
- 매수인이 포기하면 → 계약금을 잃는다
- 매도인이 해제하려면 → 계약금의 2배를 돌려준다(배액상환)
중도금 — 되돌릴 수 없는 지점
중도금이 지급되면 일방적 해제가 불가능해진다. 이행에 착수했기 때문이다.
실무에서 가격이 급등하면 매도인이 계약을 깨려 하고, 매수인은 이를 막으려 중도금을 앞당겨 지급하는 일이 벌어진다. 심지어 계약서에 없는 날짜에 일부라도 송금해 이행착수를 만드는 전략도 쓰인다(효력은 사안별 판단). 이 한 줄이 왜 중요한지가 여기서 드러난다.
잔금과 등기 — 동시이행
잔금 지급과 소유권이전등기 서류 교부는 동시이행 관계다. 실무에서는 법무사가 입회해 서류를 확인하고, 은행 대출이 있으면 대출 실행·기존 근저당 말소가 같은 날 맞물린다.
잔금일 필수 체크:
- 등기부 재열람 — 그 사이 가압류·근저당이 붙지 않았는지 (1-2)
- 관리비·공과금 정산
- 전입세대 열람 — 몰랐던 선순위 임차인 확인
- 특약 이행 여부(수리, 임차인 명도 등)
거래 이후 — 신고·납부 기한
| 항목 | 기한 |
|---|---|
| 부동산 거래신고 | 계약일부터 30일 (실거래가 신고, 위반 시 과태료) |
| 취득세 신고·납부 | 취득일부터 60일 |
| 소유권이전등기 | 실무상 잔금일 당일 접수 |
| 토지거래허가구역 | 계약 전 허가 필요 — 순서가 반대다 |
2. 권리분석 — 등기부에서 위험을 계산하기
권리분석은 “이 물건을 사면 내가 떠안는 권리·부담이 무엇인가”를 따지는 작업이다. 일반 매매에서는 인수할 권리를 정리하고, 경매에서는 말소기준권리 판단이 핵심이 된다.
기본 절차
- 갑구에서 소유권 흠결 확인 — 가압류·가처분·압류·신탁·경매개시
- 을구에서 근저당 채권최고액 합계 확인 → 매매가 대비 과다한지
- 선순위 임차인 확인 — 전입세대 열람 + 확정일자 부여현황
- 등기부 밖 권리 확인 — 유치권(현장 점유), 법정지상권, 분묘기지권(토지)
- 건축물대장 — 위반건축물 표시 여부
경매의 말소기준권리 (개념만)
경매에서는 특정 권리를 기준으로 그보다 후순위 권리는 소멸하고, 선순위 권리는 매수인이 인수한다. 말소기준이 되는 것은 (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 것이다.
핵심 위험: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인은 소멸하지 않는다 — 낙찰자가 보증금을 떠안는다. 싸게 낙찰받았다고 좋아하다 보증금 수억을 물어주는 사고가 여기서 난다. (1-2의 대항력 개념이 여기서 돈으로 연결된다.)
3. 중개와 비용
중개보수 (주택, 상한요율)
법정 요율은 상한이며, 그 이하에서 협의로 정한다.
| 거래 | 상한요율 |
|---|---|
| 매매 | 거래금액 구간별, 최고 0.9% 이내 |
| 임대차 | 구간별 (예: 보증금 1억~6억 미만 0.3%) |
- 월세 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100). 이 값이 5천만 원 미만이면 (월세 × 70)으로 재계산
- 주택 외(상가·오피스텔 등)는 별도 요율 체계
- 지자체 조례로 세부 요율이 정해지므로 지역 차이가 있다
그 밖의 거래 비용
취득세·지방교육세·농특세(1-5), 법무사 보수, 인지세, 국민주택채권 매입(할인 시 손실분), 중개보수, 이사·수리비. 매매가 외에 통상 3~5%대의 부대비용을 잡아야 한다.
4. 개발 실무와의 연결
| 이 문서의 개념 | 개발·정비사업에서 |
|---|---|
| 계약·중도금 구조 | 토지 매입 계약, 매도인 이탈 방지 설계 (5장 토지비) |
| 권리분석 | 사업부지 내 근저당·임차인·유치권 정리 = 명도 리스크 (3-8) |
| 실거래신고 | 실거래 데이터가 곧 시장 분석 원천 (6장) |
| 토지거래허가 | 사업지 매입 시 허가 절차 선행 (3-10) |
핵심 정리
- 계약 흐름: 조사 → 계약금(해약금 단계) → 중도금(해제 불가) → 잔금·등기(동시이행) → 신고(거래 30일, 취득세 60일).
- 계약금 단계에서 매수인은 포기, 매도인은 배액상환으로 해제 가능. 중도금이 들어가면 끝이다.
- 권리분석 = 갑구(소유권 흠결) + 을구(채권최고액) + 선순위 임차인 + 등기부 밖 권리(유치권·법정지상권). 경매에서는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 최대 위험.
- 중개보수는 상한요율(매매 최고 0.9%, 임대차 구간별) 내 협의. 부대비용은 매매가의 3~5% 수준으로 잡는다.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 중개보수 — 주택 매매 상한 0.9% 이내 구간별, 임대차 1억~6억 미만 0.3%, 월세 환산(×100, 5천만 미만 시 ×70), 협의 가능한 상한요율 개념
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 중개보수 매매 구간별 요율표 전체 수치 (지자체 조례 차이 포함)
- 부동산 거래신고 기한 30일·과태료 규정 조문 확인
- 취득세 신고납부 기한 60일 조문 확인
- 말소기준권리 판례 법리·인수주의 예외 항목 정확 정리
- 국민주택채권 매입 기준·할인율 현재 수준