4-3. 주택법과 주택공급
학습 목표
- 주택법의 관문인 사업계획승인의 대상과 효과를 안다
- 국민주택/민영주택, 도시형생활주택 등 주택법상 분류를 정리한다
- 지역주택조합이 왜 위험한 구조인지 이해한다
1. 사업계획승인 — 주택법의 관문
대상: 단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업
flowchart LR
A["대지 확보<br/><i>소유권 또는 사용권원</i>"] --> B["사업계획 작성<br/><i>주택·부대복리시설·기반시설</i>"]
B --> C["<b>사업계획승인</b><br/><i>시·도지사 또는 시장·군수</i>"]
C --> D["착공<br/><i>승인 후 일정 기간 내</i>"]
D --> E["<b>입주자 모집 승인</b><br/><i>분양보증 필요</i>"]
E --> F["분양 · 공사"]
F --> G["<b>사용검사</b><br/><i>준공</i>"]
사업계획승인을 받으면 건축허가·개발행위허가 등 다수 인허가가 의제된다. 대신 주택법의 공급 규제(분양가상한제, 분양보증, 청약, 전매제한 등)가 함께 적용된다.
4-1에서 본 “30세대의 경계”가 여기서 실질적 의미를 갖는다. 29세대로 설계하면 건축허가만으로 가고 분양 규제를 피할 수 있다 — 도시형생활주택·오피스텔 소규모 개발이 성행한 배경이다.
2. 주택법상 주택 분류
| 분류 | 기준 |
|---|---|
| 국민주택 | 국가·지자체·LH·지방공사가 건설하거나 주택도시기금 지원을 받아 건설하는 전용 85㎡ 이하 주택 |
| 민영주택 | 국민주택 외의 주택 |
이 구분이 청약 자격·가점 방식을 가른다 (4-4).
도시형 생활주택
1~2인 가구용 소형 주택 공급을 위해 도입된 주택법상 주택 유형:
- 원룸형(소형주택), 단지형 연립·다세대
- 주차장 기준 등 일부 완화 → 도심 소규모 부지에 공급 가능
- 규모 요건 충족 시 사업계획승인 대상 예외가 적용되기도 한다
리모델링
주택법 근거의 별도 트랙 (1-1, 3-1에서 언급):
- 준공 15년 이상 공동주택
- 철거 없이 증축 — 수직증축은 15층 이상 3개층, 14층 이하 2개층
- 리모델링주택조합을 설립해 추진
- 재건축 규제(안전진단·초과이익환수)를 피하지만, 구조 제약과 사업성 한계가 뚜렷
3. 주택조합 — 특히 지역주택조합의 위험
주택법상 조합은 세 가지: 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합.
지역주택조합이 위험한 이유
무주택자 등이 조합을 만들어 땅을 사서 아파트를 짓는 구조인데, 정비사업 조합(도정법)과 완전히 다르다:
| 지역주택조합 (주택법) | 재건축조합 (도정법) | |
|---|---|---|
| 토지 | 조합이 사서 모아야 함 | 조합원이 이미 소유 |
| 출발점 | 땅이 없는 상태에서 시작 | 땅 위에서 시작 |
| 리스크 | 토지 확보 실패 시 좌초 | 토지는 있음 |
전형적 실패 패턴: 조합원 모집 → 분담금 납부 → 토지 매입 지연(알박기·지가 상승) → 추가 분담금 → 사업 무산 → 납입금 회수 곤란.
실무 원칙: 지역주택조합 물건은 토지 확보율(사용권원 확보 비율) 이 핵심 지표다. 사업계획승인 요건인 대지 소유권·사용권원 확보 수준을 반드시 확인해야 한다.
4. 주택법과 다른 법의 관계
| 상황 | 적용 |
|---|---|
| 30세대 미만 공동주택 | 건축법 (건축허가) |
| 30세대 이상 신규 주택 | 주택법 (사업계획승인) |
| 정비사업으로 짓는 주택 | 도정법 (사업시행계획인가) — 주택법 일부 준용 |
| 리모델링 | 주택법 (리모델링 허가) |
| 소규모 정비 | 소규모주택정비 특례법 |
정비사업(도정법)으로 짓는 아파트도 분양·청약 단계에서는 주택법의 규제를 상당 부분 따른다 — 분양가상한제·분양보증·청약이 그 예다 (3-8).
핵심 정리
- 사업계획승인 = 주택법의 관문. 단독 30호·공동 30세대 이상이 대상이며, 다수 인허가가 의제되는 대신 분양 규제가 따라온다.
- 국민주택(공공 지원 + 전용 85㎡ 이하) vs 민영주택 구분이 청약 자격·방식을 가른다.
- 도시형생활주택은 소형 공급용 완화 트랙, 리모델링은 15년 이상 공동주택의 무철거 증축 트랙(수직 3개층/2개층).
- 지역주택조합은 땅 없이 시작하는 구조 — 토지 확보 실패가 최대 리스크. 정비사업 조합과 혼동하면 안 된다.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 사업계획승인 대상 — 단독 30호 이상 / 공동주택 30세대 이상 (주택법 제21조 제1항 제1호)
- 리모델링 — 15년 이상, 수직증축 15층↑ 3개층 / 14층↓ 2개층 (1-1과 정합)
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 도시형생활주택 사업계획승인 예외 세대수 기준(50세대 등) 확인
- 국민주택 규모·자금 요건 조문
- 사업계획승인 시 대지 소유권 확보 비율 요건 (80%·95% 등)
- 지역주택조합 조합원 자격·설립인가 요건
- 착공 의무 기간(승인 후 5년 등) 조문