4-2. 건축법 핵심
학습 목표
- 건축 인허가의 전체 흐름(설계 → 심의 → 허가 → 착공 → 사용승인)을 안다
- 허가와 신고의 대상 차이를 구분한다
- 건축법이 규율하는 3대 축(용도·형태·높이)이 사업에 어떻게 작용하는지 이해한다
1. 건축 인허가 흐름
flowchart LR
A["설계<br/><i>건축사</i>"] --> B["건축위원회 심의<br/><i>일정 규모 이상</i>"]
B --> C["<b>건축허가</b><br/><i>허가권자: 시장·군수·구청장</i>"]
C --> D["착공신고"]
D --> E["공사 · 감리"]
E --> F["<b>사용승인</b><br/><i>준공 검사</i>"]
F --> G["건축물대장 등재<br/>보존등기"]
- 건축허가를 받으면 국토계획법상 개발행위허가 등 여러 인허가가 의제되기도 한다 (원스톱)
- 사용승인을 받아야 건물을 쓸 수 있고, 건축물대장에 등재되어 등기가 가능해진다 (1-2)
- 정비사업에서는 이 흐름이 사업시행계획인가에 통합된다 (3-6)
허가 vs 신고
| 구분 | 대상 (대표 예) |
|---|---|
| 건축허가 | 원칙 — 신축 등 |
| 건축신고 | 바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축(3층 이상 건물은 연면적의 1/10 이내로 한정) 등 소규모 |
| 대수선 신고 | 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 |
신고 대상은 허가를 받은 것으로 본다. 규모가 작을수록 절차가 가벼워지는 구조다.
2. 건축법의 3대 규율 축
① 용도 — 무엇으로 쓸 건물인가
건축법은 건축물을 용도별로 분류한다(단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등). 이 분류가 중요한 이유:
- 용도지역이 허용하는 용도와 맞아야 한다 (2-2)
- 용도마다 주차·피난·소방 기준이 다르다
- 용도변경도 허가·신고 대상 — 상가를 주택으로 바꾸려면 절차가 필요하다
1-1에서 본 오피스텔(업무시설)·생활숙박시설(숙박시설)·근생빌라 문제가 전부 이 용도 분류에서 나온다.
② 형태 — 대지 안에서 어떻게 배치하나
| 규제 | 내용 |
|---|---|
| 대지의 접도 의무 | 대지는 원칙적으로 너비 4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 한다 |
| 건축선 | 도로와 건물 사이의 경계선 |
| 대지 안의 공지 | 인접 대지·도로에서 띄워야 하는 거리 |
| 조경 의무 | 일정 규모 이상 대지의 조경 면적 |
접도 의무가 실무에서 가장 자주 사업을 막는다. 지적도상 도로가 있어도 사도(私道)라 소유자 동의가 필요하거나, 폭이 4m가 안 되면 건축허가가 나지 않는다. 2-7의 개발행위허가 진입도로 문제와 같은 뿌리다.
③ 높이 — 얼마나 높이 올릴 수 있나
용적률이 허용해도 높이 규제에 막히면 다 못 짓는다:
| 규제 | 내용 |
|---|---|
| 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 | 전용·일반주거지역에서 정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 거리에 따라 높이 제한 |
| 채광 방향 이격 | 공동주택 동 간 거리 |
| 가로구역별 최고높이 | 지자체가 지정 |
| 고도지구·경관지구 | 용도지구에 의한 제한 (2-2) |
실무: “용적률 250%인데 왜 다 못 짓나” 의 답이 대개 일조 높이 제한이다. 특히 정북 방향에 낮은 건물이 있으면 사선 제한으로 상층부가 깎인다. 사업성 검토 시 용적률만 보고 계산하면 실제보다 과대평가된다.
3. 건축위원회 심의
일정 규모·용도 이상은 건축위원회 심의를 거친다. 디자인·경관·구조 안전 등을 본다.
- 심의에서 조건이 붙거나 재심의가 나오면 설계 변경 → 일정 지연
- 정비사업에서는 2024년 통합심의로 다른 심의들과 묶여 처리된다 (3-6)
- 심의 대상 여부는 지자체 조례로 정해지므로 지역차가 있다
4. 개발 실무 관점 — 건축법이 만드는 제약
| 검토 항목 | 왜 보나 |
|---|---|
| 접도 조건 | 허가 가능 여부 자체 |
| 일조·사선 제한 | 실제 지을 수 있는 연면적 (용적률 소진율) |
| 주차 대수 | 지하 굴착 깊이 → 공사비 직결 |
| 용도별 기준 | 피난·소방·장애인 편의시설 등 |
| 심의 대상 여부 | 일정 리스크 |
용적률 × 대지면적 = 연면적은 이론값이다. 여기서 일조·주차·코어 효율을 반영한 실현 가능 연면적이 사업수지의 진짜 입력값이다. (5장)
핵심 정리
- 흐름: 설계 → (건축위원회 심의) → 건축허가 → 착공신고 → 공사 → 사용승인 → 대장 등재·등기.
- 허가 vs 신고: 85㎡ 이내 증축(3층 이상은 연면적 1/10 이내), 200㎡ 미만·3층 미만 대수선 등은 신고 대상.
- 건축법의 3축 = 용도(무엇으로) · 형태(접도 4m·2m, 건축선, 공지) · 높이(일조 사선 제한).
- 용적률이 허용해도 접도·일조·주차에 막혀 다 못 짓는다 — 실현 가능 연면적이 사업수지의 실제 입력값.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 건축신고 — 바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축(3층 이상 건축물은 연면적 1/10 이내 한정), 신고 시 허가받은 것으로 간주
- 대수선 신고 — 연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만
- 사용승인 — 공사 완료 후 허가권자 승인 필요
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 접도 의무(4m 도로·2m 접함) 건축법 조문 및 예외 규정
- 일조 높이 제한 구체 산식 (정북 방향 이격 거리 기준)
- 건축허가 시 의제되는 인허가 목록
- 건축위원회 심의 대상 규모 기준 (지자체 조례 차이)
- 용도변경 시설군 체계(9개 시설군) 상세