6-1. 부동산 공공데이터 생태계
학습 목표
- 부동산 데이터의 주요 원천과 제공 형태를 안다
- 각 데이터가 앞 장의 어느 개념에 대응하는지 매핑한다
- 데이터를 연결하는 키(PNU·법정동코드) 의 개념을 이해한다
1. 데이터 원천 지도
flowchart TD
A["공공데이터포털<br/><i>data.go.kr</i>"] --> B["<b>실거래가 API</b><br/>아파트·상업업무용 등<br/><i>거래신고 자료</i>"]
A --> C["<b>건축물대장 API</b><br/>건축HUB<br/><i>표제부·층별·전유공용 등</i>"]
D["국토부 실거래가<br/>공개시스템<br/><i>rt.molit.go.kr</i>"] --> B
E["<b>V-World</b><br/>공간정보 오픈플랫폼"] --> F["지적도·연속지적<br/>용도지역 공간정보<br/>배경지도"]
G["<b>토지이음</b><br/><i>eum.go.kr</i>"] --> H["토지이용계획확인원<br/>규제 정보"]
I["부동산공시가격<br/>알리미"] --> J["공시지가·공동주택가격"]
주요 데이터와 대응 개념
| 데이터 | 내용 | 대응 개념 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 거래신고된 매매·전월세 가격 | 1-6 시장 지표, 1-7 거래신고 |
| 건축물대장 | 용도·구조·면적·층별·위반건축물 | 1-1 주택 분류, 1-2 대장 확인 |
| 토지대장·지적도 | 지목·면적·경계 | 1-1 필지·지목 |
| 토지이용계획 | 용도지역·지구·구역, 규제 | 2-1, 2-2 |
| 공시가격 | 공시지가·공동주택공시가격 | 1-3 |
| 인허가·착공·준공 통계 | 공급 파이프라인 | 1-6 선행 지표 |
| 정비사업 정보 | 구역·조합·진행 단계 (서울 정비몽땅 등) | 3장 전체 |
2. 실거래가 데이터 — 가장 많이 쓰는 원천
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 자료로, 법정동 코드 + 계약년월로 조회한다 (1-7의 30일 신고 의무가 이 데이터의 원천).
주의할 점:
| 이슈 | 내용 |
|---|---|
| 신고 지연 | 계약 후 30일 내 신고이므로 최근 1~2개월 데이터는 불완전 |
| 취소·해제 거래 | 신고 후 취소된 건이 섞일 수 있음 (별도 표기 확인) |
| 층·동 정보 | 아파트는 층 제공, 동은 미제공인 경우가 많아 정확한 매칭 어려움 |
| 면적 기준 | 전용면적 기준 (공급면적 아님 — 5-5) |
| 특수 거래 | 직거래·증여성 거래 등 시세와 동떨어진 건 존재 |
데이터 분석의 첫 작업은 이상치 제거다. 시세 대비 극단적으로 낮은 직거래를 그대로 쓰면 평균이 왜곡된다.
3. 데이터를 연결하는 키
부동산 데이터의 최대 난제는 서로 다른 데이터를 같은 물건으로 묶는 것이다.
| 키 | 뜻 | 용도 |
|---|---|---|
| PNU (필지고유번호) | 19자리 — 법정동코드(10) + 대장구분(1) + 본번(4) + 부번(4) | 토지 데이터의 표준 키 |
| 법정동코드 | 10자리 행정 코드 | 지역 단위 집계·API 조회 |
| 도로명주소 / 지번주소 | 두 체계 병존 | 주소 정규화 필요 |
| 건축물대장 관리번호 | 건물 식별 | 건물 데이터 연결 |
실무의 함정: 같은 건물이 데이터마다 다른 주소 형식으로 들어 있다. 지번/도로명 변환, 신주소 개편 이력, 표기 오류(공백·괄호·동호수 형식)를 정규화하는 작업이 프롭테크 데이터 파이프라인의 절반을 차지한다.
4. API 사용의 기본 흐름
- 공공데이터포털 회원가입 → 활용 신청 (승인까지 통상 짧게는 1~2시간)
- 인증키(서비스키) 발급
- 요청:
법정동코드 + 계약년월등 파라미터 - 응답: XML/JSON 파싱
- 저장·정규화 → 분석
파이썬 생태계에는 이 과정을 감싼 라이브러리들이 있다(PublicDataReader 등). 다만 원본 스펙(파라미터·응답 필드)을 아는 것이 결국 필요하다 — 데이터 이상은 대개 API 스펙 이해 부족에서 나온다.
5. 데이터로 답할 수 있는 질문 / 없는 질문
| 자동화 가능 | 어려움 |
|---|---|
| 이 지번의 용도지역·용적률은? | 이 구역의 종상향 가능성은? |
| 인근 실거래 시세는? | 이 단지 조합 내부 분위기는? |
| 이 단지 노후도·대지지분은? | 심의에서 걸릴 쟁점은? |
| 규제지역 여부·대출 한도는? | 시공사 협상 결과는? |
구조화된 규칙(법·수치)은 자동화되고, 협상·심의·정치는 남는다. 이 경계를 아는 것이 프롭테크 기획의 출발점이다. (4-7에서 본 인허가 리스크 3분류와 같은 구분)
핵심 정리
- 주요 원천: 실거래가 API · 건축물대장(건축HUB) · 토지대장/지적도 · 토지이용계획(토지이음) · 공시가격 · V-World 공간정보.
- 실거래가는 신고 지연(30일)·취소 거래·직거래 이상치를 감안해야 한다. 면적은 전용 기준.
- 데이터 연결 키는 PNU(19자리)·법정동코드 — 주소 정규화가 파이프라인의 절반이다.
- 규칙 기반 판정은 자동화되지만, 협상·심의·정치는 남는다.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-03 웹 검증)
- 실거래가 API — 부동산 거래신고법에 따른 신고 자료, 법정동 코드 + 계약년월로 조회
- 건축물대장 API — 건축HUB, 기본개요·총괄표제부·표제부·층별개요·전유공용면적·주택가격·지역지구구역 등 제공
- 공공데이터포털 인증키 신청 후 통상 1~2시간 내 호출 가능
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- PNU 19자리 구성 방식 공식 정의 확인
- V-World 제공 레이어 목록·API 사용 조건
- 실거래가 데이터의 해제 거래 표기 방식
- 정비사업 공공데이터 제공 현황 (서울 외 지자체)